界面新聞記者 | 楊冰柯

停牌了15個多月后，7月31日，銷售額曾超3000億、行業排名前十的世茂集團（00813.HK）終于復牌。

上午9點，世茂集團恢復公司股份買賣，早間開盤下跌55.2%，報價1.98港元/股，總市值為78億港元。

世茂集團選擇的復牌時機其實較好。一位市場人士對界面新聞稱，近期一系列有關房地產的提振政策出臺，地產板塊整體也迎來了一波上漲行情。

自2021年底開始出現債務危機后，在房地產行業深度調整的這兩年時間里，世茂集團的債務情況究竟如何？

7月28日，世茂集團一口氣補發了2021年、2022年上半年和2022年三份財務報告，為在港交所復牌鋪路。

2021年，世茂集團的銷售額為2691.1億元，營收為1077.97億元，較2020年下降20.4%，股東應占虧270.93億元。2022年，公司合約銷售額則下滑至865.2億元，其營收約為630.40億元，較2021年下降約41.5%，股東應占虧損收窄至214.92億元。

世茂集團業績的轉折點在2021年年報。

根據世茂集團2021年半年報，銷售額1528億，創歷史新高；營收734.01億；賬面現金823.8億；凈負債率為50.9%。

但2021年年報中，2021年公司合約銷售額為人民幣2691.1億元，營收為1077.97億元，賬面現金還有578.84億，凈負債率變為了152.61%。

也就是說，從2021年7月開始，世茂集團的凈負債率開始大規模攀升，主要是有息負債尤其是短期有息負債但攀升。

根據世茂的業績報告，世茂集團在2021年的下半年，短期有息負債從444.78億增加到了2021年年底的1078.87億，半年時間增加了630億。

對此，世茂集團解釋稱，集團的境內附屬公司新增融資提款以支持項目開發建設，該等借款大部分以項目的資產做抵押或股份質押做擔保，因此，截至年末，以境內資產做抵押或股份做質押擔保的借貸增加約人民幣617.78億。

另外，2021年下半年起全國房地產市場大幅度下滑，部分合營企業的合作伙伴提早撤回其投資權益以避免可能的流動性風險，而該等有借貸的合營企業成為本集團的附屬公司，導致世茂集團借貸總額增加。

三份財報之后，世茂集團還公告了復牌指引，復牌指引包括與前核數師羅兵咸永道相關的四筆信托貸款調查情況以及資產情況。

6月23日，世茂集團發布公告稱，四筆信托貸款由世茂集團合營企業/聯營公司為集團融資而借入，并以集團資產質押及集團若干附屬公司擔保的形式提供全部/部分抵押品。信托貸款1總額14億元，信托2貸款287億元，信托貸款3為6億元，信托貸款4為19.08億元，發生日期均集中在2019-2020年。

正是這四筆信托貸款，羅兵咸永道與世茂集團發生矛盾，前者稱對四筆信托貸款詳情并不知情。世茂則稱，從未試圖向羅兵咸永道隱瞞前述信托貸款安排的存在。

在復牌指引中，世茂公布調查結果，信托貸款1正在履行調解協議，截至2023年6月30日的貸款余額為4.94億元；信托貸款2的相關信托公司已向法院申請針對世茂的附屬公司強制執行，而世茂目前正嘗試解決這項問題，截至2023年6月30日，信托貸款2的余額為59.94億元。

關于信托貸款3，世茂正與信托公司3磋商償還部分貸款及解押抵押物，以更妥善解決余下債務，截至2023年6月30日，該貸款余額為3.80億元；信托貸款4的相關信托公司則并未對世茂采取任何行動，截至2023年6月30日，該貸款余額約人民幣4.22億元。

在資產方面，根據這份公告，截至2022年末，世茂集團在建面積為3814萬平方米，竣工面積約585萬平方米。而就2023年而言，世茂在建面積及竣工面積預計達到約3450萬平方米及約600萬平方米。

截至2022年12月31日，世茂附屬公司上海世茂股份有限公司自持商業物業的建筑面積約169萬平方米；另一家控股公司世茂服務在管面積達到26160萬平方米，合約建筑面積也達到34130萬平方米；截至2022年末，世茂已開業的自持酒店有25家。

總資產方面，截至2022年12月31日，世茂經審核總資產為6162.1億元，經審核收入達約630.4億元。

值得注意的是，雖然世茂集團成功復牌，恢復了資本市場的交易，但公司的債務危機仍然道阻且長，同時，保交樓任務艱巨。

2021年在債務危機下，世茂將旗下報價超過700億的資產擺上貨架，項目涉及酒店、商業、辦公、住宅，分布于上海、北京、等多個城市及區域。

世茂集團資產在成功出售一小部分后，后期資產出售不太順利。

以世茂集團手中較好的資產深港國際為例，其在擺上司法拍賣貨架后，雖然看客高達3萬人，但最后仍流拍。

但從資本市場上來看，世茂集團已經邁出恢復正常運營的關鍵一步。