界面新聞記者 | 楊冰柯

在當前房地產行業信心和預期偏弱的情形下，政策端仍然在釋放積極信號。

針對民營地產商融資困難的局面，7月14日，交易商協會組織召開民營企業融資座談會，聽取民營企業對擴大民企債券融資支持工具（“第二支箭”）服務范圍、更好促進民營企業持續健康發展的意見和建議。

此次參加座談會的有12家民企，其中地產商包括新城控股、碧桂園，還有涉及地產業務的新希望。

交易商協會表示將認真研究民營企業提出的意見和建議，扎實推進“第二支箭”工作開展，持續支持民營房地產和產業類企業債券融資，助力民營經濟健康發展、高質量發展。

這或許意味著，民營地產商融資難的問題上或將有所突破。

同策研究院首席研究員宋紅衛對界面新聞表示，這一方面是國家政策的繼續貫徹和實施，前不久也明確了“金融16條”將延續執行到2024年；另一方面，主要是針對民營企業融資目前還存在難度而推出的，因為從今年上半年以來，又出現了一些新的遭遇債務危機的房企，而且部分民營企業存在展期之后二次出險的情況。這說明民營企業在融資方面的支持力度和通暢性還不夠，需要政策進一步支持。

去年底，“金融16條”以及支持房企融資的“三支箭政策”相繼出臺，但半年多政策落地的效果并不明顯，房企尤其是民營房企融資仍困難。

中指研究院統計數據顯示，2023年1～6月，房地產行業共實現非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%，其中信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出現下降，海外債、信托更是銳減，信用債成為融資主力。

這其中信用債的發行主體仍以央企、地方國企為主，占比近90%，其中中央國有企業發債占比30.1%，地方國有企業發債占比59.9%，民營房企發行占比5.8%，較去年同期僅微升0.6個百分點。

從這次融資數據可以明顯感受到，民營房企依然面臨融資困境，作為房地產市場的主要參與主體，在保交樓方面也面臨著挑戰。

融資端沒有改善，絕大多數房企在銷售層面也表現疲軟，因此近期市場上對于一線城市放開限購的呼聲不小。

對此，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在7月14日的發布會上表示，考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

對于房地產企業負債的結構，鄒瀾也披露了最新數據，即近7成是個人預收房款和上下游企業墊款，金融負債占比大約為31%，其中銀行貸款占比又不到一半。

銀行房地產貸款不良率上升以及地產商的融資困境，鄒瀾表示2021年下半年以來，金融部門配合有關部門加大保交樓支持力度，保持房地產重點融資渠道穩定，加快推動行業風險出清。

上周，人民銀行、金融監管總局還聯合發布通知，將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統一延長至2024年12月底，引導金融機構繼續對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時結合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計劃期限延長至2024年5月底。

業內人士認為，此次政策延期有助于打消機構金融機構對房企新發放配套融資的顧慮，有利于引導金融機構對房企提供持續穩定的資金支持。

鄒瀾稱，下一步，人民銀行將深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，配合相關部門和地方政府扎實做好保交樓、保民生、保穩定工作，滿足行業合理融資需求，繼續為行業風險有序出清創造有利金融環境。

另外，針對存量房貸利率高，提前還貸熱的問題，鄒瀾也回應稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。

對于近期央行一系列政策動態釋放的政策信號，中指院市場研究總監陳文靜表示，第一，央行指出當前經濟面臨的挑戰屬于疫后經濟復蘇過程中的正常現象，一般認為恢復正常需要一年左右的時間，向市場傳遞出穩預期信號，同時也強調將根據形勢，加大逆周期調節，預計下半年降準仍有一定空間。

第二，房地產資金支持整體仍聚焦在“保交樓”、租賃市場、企業融資支持等方面，配套資金有望繼續跟進。

第三，需求端更加強調政策精準度，核心一二線城市住房信貸政策存在邊際優化空間，降低首付比例、降低房貸利率是重要方向，但存量房貸利率下調預期偏弱。整體來看，目前房地產政策基調仍以托底為主，市場各方應保持合理預期。