記者 崔璞玉

過去幾年，韓國房地產市場行情如同坐過山車。在經歷了新冠疫情期間的飆升后，韓國房價從2022年下半年開始迅速下跌。

韓國房地產委員會的數據顯示，韓國4月全國房價指數環比下跌0.47%，為連續第11個月下跌，也是11年來持續時間最長的連跌，盡管下跌速度有所放緩。在2022年5月之前，韓國房地產市場曾連續上漲32個月。2021年全年韓國房價上漲了15.9%，然后在2022年跌去7.7%。

荷蘭國際集團（ING）指出，導致韓國樓市劇烈波動的主要原因，是供求失衡以及信貸狀況的變化。

疫情期間，由于寬松的貨幣政策和積極的財政政策，導致購房需求激增。為了提振經濟，韓國央行將基準利率降至0.5%的歷史低位，并在這一水平停留了約一年半。但同時由于經濟部分封鎖，這期間完工上市的新房數量急劇減少，導致供給不足。

另一個刺激需求的因素則是所謂的逆周期房地產政策。為穩定房價，上一任總統文在寅執政期間推出了多輪抑制房地產市場的政策，包括限制購買用于出租的投資性房產，以及對持有多個房產的業主征收重稅等。

但這一系列政策卻起到了適得其反的效果，不但未能穩定房價，反而刺激那些還在觀望的潛在購房者們一窩蜂地涌入市場，試圖趕在政府進一步收緊政策，房價更大幅度上漲之前購入。這最終導致了追逐市場的瘋狂搶購潮。

但泡沫總有破滅的一天。隨著通脹節節攀升，為了遏制物價，韓國央行從2021年8月開始連續10次加息。到2022年底，基準利率已升至逾十年來最高水平的3.5%，房貸利率更是高達7%-8%。

市場利率的上升不僅增加了新購房者的償債成本，也增加了現有房貸借款人的負擔，因為當時韓國超過70%的未償貸款余額都是基于浮動利率。不過，得益于政府支持將浮動利率再融資為固定利率的貸款計劃，目前浮動貸款占新貸款的比例已降至40%。

韓式“全租房”爆雷

利率的上升，也使該國獨特的“全租房”免租金租賃制度陷入困境，從而加劇了房價下行。根據這一租賃制度，租戶通常會支付相當于房屋價值70%的押金，然后在房屋內免租金居住兩年，租約期間押金的利息收入歸房東所有。兩年后房東全額退還押金，租戶可再續約兩年。

在過去多年房價不斷上漲、利率較低的背景下，這一制度使得房東和租戶雙雙受益。房東可以隨意使用大額無息貸款；租戶則從銀行貸款去支付押金，而這個貸款利息低于租金。

這一租賃制度在20、30多歲的人群中頗受歡迎。他們無力購買房產，但可以在某種程度上實現擁有房屋的夢想。

韓國央行的數據顯示，在截至去年10月的6年時間里，租戶用于“全租房”的銀行貸款翻了逾兩倍，至172萬億韓元（約合1320億美元），相當于韓國未償抵押貸款的17%，或家庭債務的10%。

但加息后更高的借貸成本，促使潛在租戶改用更傳統的按月付款方式租賃房屋。隨著“全租房”逐漸失寵，房東很難從新租戶那里獲得足夠押金，用來償還給合同即將到期的上一任租戶。此外，房價下跌也會導致按比例得到的新押金不足以償付原押金。這迫使部分業主以大幅折扣拋售房產，在一定程度上助推了房地產下行周期。

去年的數據顯示，選擇支付月租金的租賃合同數量有史以來首次超過了使用“全租房”的合同數。

韓國國民銀行（Kookmin Bank）房地產分析師Park Won Gap指出，在危機時刻，“全租房”機制很容易放大風險，對今年的韓國經濟而言，這可能成為比高利率或潛在衰退更大的不確定因素。

根據韓國三大擔保人之一的韓國住房和城市擔保公司的數據，去年因房東無法退還押金而提出的保險索賠增加了一倍多，達到創紀錄的1.17萬億韓元（約合9億美元）。

不過韓國央行和大多數經濟學家仍然預計，房地產市場的下跌依然是溫和可控的，甚至可以說得上是市場所需的調整。但他們也警告稱，不排除“全租房”機制被濫用，從而引發更深層次的房地產衰退的可能性。

韓國央行行長李昌鏞2月時表示，考慮到前兩年房價的大幅上漲，目前的形勢是一個很好的調整期。

由于此前價格爆炸式的增長，即便現在有所下降，許多購房者仍然認為住房過于昂貴。這一點從未售出房屋數量的增加，以及抵押貸款需求的下降可以看出。

行業前景堪憂

房價下跌也加劇了房屋建筑公司的困境。根據韓國國土交通部的數據，1月全國未售出房屋超過7.5萬套，為2012年以來的最高水平，相比一年半前增加了五倍多。

這可把房地產公司逼急了，他們正使出渾身解數去庫存。據彭博社報道，在首爾周邊的一個城市中，一家開發公司推出了抽獎活動，購買公寓的業主有機會贏得一輛奔馳車。還有開發商用香奈兒包包和蘋果無線耳機作為禮物來吸引用潛在買家前往參觀樣板房。

在樂高樂園開發商去年秋天債務違約事件過后，韓國央行和政府承諾提供價值數百億美元的政策支持，以安撫投資者。同時韓國政府還在去年年底至今年年初，放松了房地產市場的多項監管措施。

問題核心是項目融資，這是許多開發商利用的一種短期債務工具。他們希望在項目完工前就可以通過出售房屋開始償還債務。眼下在房地產市場動蕩的背景下，任何信貸上的小波動，都有可能再次掀起與項目融資相關的風浪。

在政府采取措施，以及央行暫停加息之后，目前韓國的房地產市場壓力有所緩解。但考慮到未來一兩年內計劃的大量住房供應，前景依然令人擔憂。

荷蘭國際集團預計，由于供應過剩，短期內韓國房地產市場的疲軟趨勢將持續。他們認為，韓國央行將對房地產市場不景氣帶來的金融市場壓力做出反應，預計該央行可能在年中將政策立場轉向中性，并在年底開始降低政策利率。

野村證券和花旗等一些投資銀行也預測，韓國央行將在今年晚些時候開始降息，以實現房地產市場的軟著陸。

房地產市場大幅下滑，將打擊經濟中的私人支出，削弱消費者和企業信心，并可能損害總統尹錫悅所在執政黨贏得明年議會選舉的機會。同時它還可能重新引發信貸市場的壓力。

國際貨幣基金組織（IMF）在4月時預計，韓國今年經濟將僅增長1.5%，相比1月時的預計下調了0.2個百分點。這也是IMF連續四次下調對韓國經濟今年的增速預期。繼2021年增長4.1%后，該國經濟增速在2022年放緩至2.6%。

韓國的人口迅速萎縮，也將帶來包括住房供求關系在內的多領域長期挑戰。從2013年開始，韓國的總和生育率就一直是全世界最低的。今年2月該數字僅為0.78，遠低于維持穩定人口規模所需的2.1。