由上海報業集團界面新聞主辦的第五屆【界面財經年會】于12月20日在上海中心成功舉辦。魔方生活服務集團首席戰略官 胡鼎出席年會，并發表主題演講《租賃住房，城市新青年的第一個家》。特別鳴謝本次年會戰略合作伙伴梅賽德斯-奔馳。
以下為胡鼎主旨演講實錄：
大家好，我是魔方生活服務集團的首席戰略官胡鼎，魔方生活服務集團是09年至今的公寓運營企業，我是一名90后。租房是年輕人一定繞不開的話題，因為不可能從大學畢業來到大城市打拼，就立即擁有自己買下來的房子，租房是所有年輕人都會經歷的過程，包括我。我在加入魔方之前在知名的戰略咨詢公司麥肯錫任職，之后也在私募基金從事過部分地產投資，包括停車場、公寓、產業物流地產，在2019年決定離開金融企業，加入實業公司，希望能夠陪伴魔方生活成為中國長租公寓第一股，今天我帶著過往的戰略思考，以及作為已經加入企業的實業者，幫大家來了解長租公寓是什么樣的行業，以及魔方怎么樣來賦能行業。
首先，長租公寓脫胎于非常大的行業，叫做租賃住房行業，更大的行業就叫做居住需求，我們認為住房行業是非常有活力、非常有韌性的。首先整個住的行業，每個中國人都需要租房子或者住房子，在中國有多少人需要租賃房子，而不是住在自己購買的房子呢？目前第七次人口普查得到的數據是一共有2億，這2億多的人，無論因為異地工作，或者是因為還沒有達到購買第一套房的年齡，他需要居住在城市中間，這也是過去30多年城市化推動的租賃人口的需求。第二個不爭的事實，與租房相對應的消費行為叫做買房，在中國買房的壓力相對于國際的其他大都市是比較難的。用租售比來看，中國可能需要存30-40年的工資才能買到一套房，當然當中有非常多家庭的資助以及其他方式的幫助。
在這樣不爭事實的下，會發現哪些社會現象呢？第一，發現年輕人結婚的年齡開始往后推移，通常中國家庭第一次婚姻和第一次買房的時間是非常接近的。第二，越來越多的城市新青年認為，租房也是比較好的決定，既使在需要結婚的時間段也是可以接受租房消費行為的。在這樣的前提下，中國整個租賃市場達到了2萬億的級別，有2億人需要租房，并且這些租房人群每年需要1萬多的消費力，造就了萬億級別的市場。這個萬億級別的市場目前分布哪里呢？分布在個人與個人之間的交易，也就是C2C市場，當需要租房子的時候更多的是跟個人房東租賃房子，這個市場很大，而能夠供應的機構租房還是比較少的。看國際的數據發現，美國、英國、德國這些對于城市新青年更好關懷的城市，會有越來越多機構化的企業提供租房，像魔方這樣的企業，通過在市場上獲取更多的房源，進行合理的改造跟服務，最終輸出給城市新青年。
在這樣的進程下，過去五六年的政策也是頻繁地支持長租公寓，現在有新的名字叫保障性租賃住房，國家在十四五規劃中一共累計規劃了960萬套保障性租賃住房，也是希望能夠提供越來越多的供給給到城市新青年。
在這種情況下，長租公寓是有活力，并且有韌性的行業，它的韌性取決于哪里呢？全球都面臨著COVID-19的沖擊，美國最大的長租公寓企業EQR，在疫情沖擊的三年來，首先出租率并沒有降低，消費需求在租房領域中并不會因為一些危機或者疫情影響，人還是需要長期有地方住的。第二，搬遷率或者續租率，它續租率是非常高的，它的搬遷率是逐漸降低的。越來越多人發現，既使是經濟不好，既使疫情來臨了，還是需要在城市中待下去，因為大城市依然擁有更好的機會。在EQR的三年年報里提到，美國東海岸、西海岸最優秀的六個城市，租賃的需求并不會有任何減少，這造成了長租公寓是有活力且有韌性的行業。魔方在這個行業里做什么呢？我們致力于ESG的行動，也已經發布了兩年的ESG報告，更大的夢想是為城市新青年提供一個家。
魔方公寓和別的商業模式有最大的區別，是做集中式公寓的，并不去獲得民宅，并不會去問每個個人房東獲得一套一套的三室一廳、四室一廳，然后再把它拆成一間房間往外出租，并不是做這樣的模式。我們做的是把一棟樓，把城市中舊的廠房、舊的辦公樓，或者說舊的不適合做酒店、商業的樓整包過來，進行資產管理，改造分割，然后出租出去。通常一個項目會200-300間房。
因為拿到的是整棟的物業，通常物業是1-5萬平米，會有非常多的創意以及思考，可以對物業進行改造或者重新的換代升級，也會使客人住在我們的空間中會更舒適。因為如果租民宅，畢竟開發商設計物業的時候是為家庭設計，而不是為一個單身的青年白領或者小兩口去設計，魔方改造后的公寓，更多地貼合租賃人群或者貼合城市新青年的生活習慣。目前魔方在全國已經開業了8萬間長租公寓，并且不光擁有面對白領的長租公寓，也有面對服務人群或者藍領的長租公寓。現在已經進入了主要的26個城市，并且在北上廣深、杭州、南京是深耕發展的，80%的收入來自一線城市。并且有非常多的客人是高學歷人群，他們不光有住的需求，通過住聯動更多的衣食行、醫教文旅的需求。
魔方目前有三大拳頭產品，最主要的是魔方白領公寓的產品，主要是為城市新青年獲得優雅舒適的居住環境。我本人也有過八年租房經驗，在城市中最難找的是一居室，因為過去30年開發商都沒有建造過一居室，過去30年開發商拿地一定會造三室一廳，因為家庭客才是購房的主力。如果拿家庭客的戶型用來給單身白領住，那就比較奢侈了。或者把它給三個白領住，那相對來說又有一些局促。所以總的來說，城市中間缺少一居室，魔方就是通過改造給到一居室的家，中間有廚房空間、冰箱、洗衣機，以及非常優雅的小活動空間。
第二，城市中還缺的就是為服務人群的住房，比如外賣小哥、快遞小哥、酒店的服務員，他們也是非常難找到住地的，很多服務人群不得不去群租，不得不去小區，可能三室一廳要住10個人，在消防隱患以及疫情防控中，明顯有非常眾多的社會問題。怎么解決城市服務人群的居住問題，也是魔方一直致力的。城市不能離開外賣小哥、快遞小哥，需要讓他們也有尊嚴的在城市中生活。所以魔方打造了另一個產品，叫做9號樓公寓，有點像大學的宿舍，4個人、6個人居住在一個房間里，然后共同來提供生活。另外這樣的商業模式更多的是和企業合作，比如我們的大客戶有海底撈、順豐、酒店，企業的HR在這種情況下也會去想如何更好地降本，如何能夠更好地提升雇員福利，如何更好地降低綜合成本。能夠給員工包吃包住，也是變相的降本，在17年創立這個賽道開始，這個產品在城市中也是越來越受到追捧。
最后，還有一個魔爾公寓，更熟悉的服務式公寓，服務式公寓在中國的需求并沒有前面兩個產品這么旺盛，更多的會在一些精致的藝術區或者是市中心來提供服務式公寓，比如我們在北京798區域的郎園Station魔爾公寓，中間住了一些藝術家、獨立制片人等等。
同時魔方希望能夠為客戶打造堅實的IT后臺，因為魔方兩大拳頭戰略就是數字化驅動以及全方位的增值服務。對于數字化驅動，智能化在公寓賽道也是能夠帶來非常多的幫助，比如對于消防非常看重，魔方公寓會為每個房間內部都安裝煙霧報警器，遠高于住宅標準，來保證它能夠防患任何火情、任何災情的影響。同時樓下的門禁，如何能做到人臉識別、智能安防，都是需要更好的系統來進行輸出的。
其次，對于城市更新是有大數據驅動的，魔方在全國擁有近四百個門店，希望把門店開的更多。哪些地方把舊樓拿過來做城市更新，是有利于城市治理的？哪些地方去做改造可能只是瞎折騰，如何來做這個判斷？有賴于大數據驅動，基于人口數據，基于人口交通流線的數據，基于周圍辦公樓的數據，現在總的數據駕駛艙里已經囊括了數十億條數據，通過大數據回歸得出公寓的模型。最終把模型在上海復制4萬遍，在上海每隔500米就虛擬開一家魔方公寓，然后去尋找這4萬個門店中，哪些門店是最適合經營的，哪些門店建造出來是更有需求的，通過迭代的方式來規避掉找到一個地方，判斷要不要開店的傳統模式。反過來按圖索驥，來尋找到最適合做改造、最適合城市去做升級的空間。
其次，對于C端的服務，能夠幫助客人一站式在APP上解決他所有的需求，包括租前的看房以及租后的各種需求。
第二個大的戰略，魔方會思考，一個人三年租住在一個空間里，他會想要什么，或者更深層次的問題，現在的年輕人在城市中需要什么。年輕人對家的定義更廣闊，不光需要有獨立的空間，有私密的空間，還需要有社交的需求，他希望能打消自己的孤獨感。魔方一直在致力，滿足客戶最基本的租賃需求，比如修東西、保潔，比如年輕人可能不擅長自己去洗一些鍋碗瓢盆，我們可以幫他來做入室保潔；更深層次的，會打造非常良好的社交系統，不排斥在公寓兩三百個租客中去建微信群。最近我自己住在公司的產品里，發現非常多的客人在第一波放開之后，居家的現象出現后，大家會交換一些藥物，問一問鄰居有沒有退燒藥、有沒有抗原，進行一些交換。他們因為學歷比較高，相對非常高素質，會出現非常好玩的，誰有抗原嗎？然后303直接說，我把抗原直接掛在門口了，但是我已經陽了，請你來的時候一定要戴好口罩。這樣一種社交氛圍其實是年輕人非常喜歡的。
同時還提供了團購服務、搬家服務、生活服務類的活動，讓他們能夠知道自己不光是一個人生活在這個城市，周圍還有非常多的跟自己志同道合、年齡相仿、興趣愛好相同的朋友住在一起。也為此，魔方在每個門店都會打造公區，因為相對于分散式公寓，集中式公寓的優勢可以更彈性地打造想要的空間，會為樓下打造公共廚房，為年輕人打造一起開宴會的地方，會打造健身房，免費提供健身的器材讓大家來進行活動，以及網紅打卡廳，共同看電影的區域。另外，也會高頻率地打造客群活動，讓大家把社交做到想來就一定有活動，有中秋的活動，通過問卷發現這代年輕人非常喜歡打游戲，所以我們舉辦了《英雄聯盟》和《王者榮耀》的魔方公寓比賽，而且告訴他們，如果能拿到冠軍，直接有一年免租的大獎，年輕人非常喜歡。過去兩屆的大賽都決出了冠軍，并且冠軍表示希望能夠長期跟自己的鄰居們切磋，進行分享。此外，也有相親會、籃球賽，也促成了非常多的魔方情侶。
最后，還有點類似商業地產類活動，來保證在重大的體育藝術盛事的時候加入。比如前幾天剛剛結束的世界杯，魔方在全國貢獻出了樣板間，給年輕人提供在房間里能夠看球的預約服務。有時候如果小情侶兩個人住在一起，可能男生喜歡看球，女生覺得不能熬夜，晚上11點、凌晨3點的球賽又很吸引人，怎么辦呢？提供樣板間，給到公寓中的年輕人，讓他們自己來選擇在共同的空間進行看球。
世界杯期間，小組賽跟淘汰賽時提供一百多樣板間，在全國十個城市提供給大家。同時還在上海跟深圳做了兩場快閃的看球派對活動，一個是巴西對克羅地亞的比賽，一個是最后的決賽，分別在上海跟深圳來進行活動。然后每個看球派對都吸引了超過一百名租客以及社會上的網紅來參加共同派對，希望能夠把這種生活的理念，把這種生活方式傳遞給年輕人，讓他們知道自己既有一個私密性的空間，同時當需要社交，當自己覺得孤單的時候，又有鄰居能夠共同來分享酸甜苦辣。
最后，魔方其實是希望通過我們的努力，讓城市新青年能夠租得到、租得起、租得近、租得穩、以及租得好，讓他們的生活更美好，謝謝。
【關于梅賽德斯-奔馳】
特別鳴謝本次年會戰略合作伙伴梅賽德斯-奔馳。作為汽車工業的引領者，梅賽德斯-奔馳始終將安全、可持續的未來出行方式視為發展動力和己任，為此不斷對創新、綠色的出行技術加大投入，以打造安全、卓越、令人向往的汽車產品。從“電動為先”到“全面電動”，這家全球聞名的豪華汽車制造商正在加速奔向零排放和軟件驅動的未來。立足中國汽車市場，梅賽德斯-奔馳與遍布全國的600余家授權經銷商秉持“客戶為先”的經營理念，持續“聚焦豪華”、提速“全面電動”，踐行“商責并舉”的可持續發展，力求以“新豪華主義”的產品與“心豪華主義”的服務，滿足中國客戶不斷升級的可持續豪華出行需求，助力中國社會的可持續發展。
第五屆【界面財經年會】專題>>
第四屆【界面財經年會】回顧>>
第三屆【界面財經年會】回顧>>
第二屆【界面財經年會】回顧>>
第一屆【界面財經年會】回顧>>
【界面財經年會】組委會聯系方式
會務組：
顧女士 18601704491，gurenyi@jiemian.com
劉女士 13636308619，liuxiaohui@jiemian.com
媒體組：
程女士 13636511963，chengxinyuan@jiemian.com
