記者 | 黃昱
歷時近一年后，富力地產成為國內首家、也是目前唯一一家境內外債券全部整體展期的房企。
11月10日，富力地產宣布，其8筆境內債、合計金額135億元人民幣已全部展期成功。展期后，8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。
自去年下半年以來，房企境內債展期開始變得頻繁，且相對境外債展期更容易，但大部分展期都是針對一只或者少數幾只即將到期的債券，延期時間多為1-2年，像富力地產這樣實現境內債整體展期的房企還是首例。
更難得的是，富力地產在今年7月份已完成了全部10只美元票據整體展期3-4年，金額合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。
在不少房企仍在尋求債券展期時，富力地產之所以能完成總額約467億元人民幣的境內外債券展期，并拿到3年以上的喘息時間，原因在于這家公司持有資產相對優質，同時在展期方案中都有增信保障舉措，穩定了投資人在未來一段時間里的信心。
盡管債務重組大幅降低了富力近三年內的中短期債務壓力，但要想改善經營并在三年后如期兌付這些債務，富力地產面臨的挑戰依然不小。
重組之路
從曾經最令資本市場擔心的房企，到如今完成境內外債券整體展期，富力地產究竟是如何做到的？
富力地產的資金危機顯現的時間早于此輪地產調控周期，在2019年便已顯露。從那一年開始，富力地產就啟動了出售資產、促進銷售、股權融資、減少拿地等舉措來緩解現金流壓力。
然而富力地產出售資產的進展并不理想，于是在2021年12月還是決定通過債務展期來緩解壓力。2022年1月13日到期的共7.25億美元高級無抵押票據，這是富力地產尋求展期的首筆債券。
這筆美元債展期方案最終獲投資人通過，富力地產在1月12日回購上述票據的資金約為1.16億美元，剩余約6.09億美元須在2022年7月13日償還。
但在7月13日到來之前，富力地產的債務壓力并沒有得到緩解，于是決定對旗下全部10只、共計49.43億美元債尋求展期。為了展期順利進行，富力地產找來摩根大通作為債務重組方案的牽頭人。
摩根大通最終不負富力地產期望，在可控時間內與債權人達成一致，將其在2022、2023、2024年到期10筆美元債合并置換為三筆利率均為6.5%的票據，分別將于2025、2027、2028年到期，延續了3-4年。
為了同意征求順利通過，富力地產還是拿出了一些“誠意”。首先根據同意征求相關條款，富力地產在今年7月12日前后向票據持有人支付每1000美元本金的5美元同意費。
其次，富力地產還將位于馬來西亞新山的富力公主灣項目和位于英國倫敦的LONDON ONE項目納入抵押物進而作出信用增級。
在啃下境外債這一硬骨頭的同時，富力地產也在與境內債權人協商。
2022年4－8月，富力陸續完成對“H16富力4”“16富力06”和“19 富力02”的本金兌付展期，并對上述債券增加了項目公司股權質押增信，但均只拿到了一年內分期支付的寬限。
對于富力地產來說，即便這三只總計約33億元的境內債獲短暫延后償還，但其剩下的償債壓力仍然不小。
聯合資信發布的富力地產跟蹤評級報告顯示，截至今年6月底，其在手現金約為153.2億元（包括受限制現金），而一年內到期的短期債務達904億元，現金類資產對短期債務的覆蓋程度已下降至0.17倍。
此外，富力地產已共有本金總額為298.83億元的銀行及其它借款已違約或交叉違約。
在此背景下，富力地產面前的路只有尋求境內債整體展期一條路可走。
8月23日，富力地產境內公司債全部停牌，兩周后迅速就債券整體展期事項召開債券持有人會議，審議關于調整停牌債券兌付方案和增加增信保障措施的議案，到9月22日，展期議案獲債權人通過。
高效的同時，確保增信保障到位，給投資人展示出足夠的誠意，這是富力地產成功展期的重要因素。
據公告，10月31日，富力地產已經按照展期議案，向每個投資人兌付不少過2000張債券的本息，其中“19 富力 01”約20萬的余額在此次兌付中還清，實現提前摘牌。
不過也有不少投資人表示，同意展期實屬無奈之舉，但卻是當前最好的選擇，唯一的盼頭是看三年后資產價格能否回升了。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對界面新聞表示，這其實也是債權人充分認知到國內樓市短期內仍然承壓，而保交樓又稱為優先事項的基本情況之下，如果不對債務進行重組而采取斷然措施，只能迫使房企破產重整或者清算，對于維護債權人的利益明顯是非常不利的。
對于行業來說，富力地產成功展期也有一定借鑒意義。有其它房企人士曾透露，如果富力地產展期獲得成功，他們將考慮效仿富力，延長所有債券的期限。
經營之困
境內外債務的展期雖然為富力地產大幅降低了中短期的債務壓力，但這并不代表其完全走出了危機。
從財報數據來看，截至上半年末，富力地產一年內到期的短期債務達904億元。即便將富力地產的境內外債券原到期日全部歸類于一年內到期的，富力地產剩余的其它負債仍達到437億元，難以被能153.2億元的現金所覆蓋。
因此，在未來三年的喘息時間里，富力地產改善經營的工作重點依然離不開繼續降低負債，以及資產盤活。
自2017年以六折的價格、總計189.55億元收購萬達旗下73家酒店資產后，富力地產被冠以“全球最大豪華酒店業主”稱號，擁有在運營及規劃中酒店數量過百。龐大的酒店資產現在也成為壓在富力身上最大的“包袱”。
這些年，酒店業務始終沒有為富力帶來盈利，2017年-2019年分別虧損1.46億元、4.59億元、10.1億元，2020年和2021年每年的虧損攀升至14億元。
從2020年開始，富力地產就啟動了資產出售計劃， 無論是包括酒店在內的投資物業，或者發展項目，都被擺上貨架。
然而酒店的出售很不順利，今年以來才以散售的方式出售了兩家酒店，先是以4.3億元出售位于福州的一家酒店、隨后以5.5億元出售位于北京的一家酒店。
這對于富力地產出售酒店的信號意義大于實際。截至2022年6月底，富力擁有93家運營中酒店，此外還有約39家在建或規劃中的酒店。
除酒店外，富力地產還有不少投資物業，包括甲級寫字樓、購物廣場、多種零售物業和主題公園等。富力地產去年新開業了主題公園海南富力海洋歡樂世界，目前看來運營壓力不小。
截至2022年6月底，富力地產營運中的投資物業總建筑面積約 188.30 萬平方米，在建或規劃中的投資物業總建筑面積約 174.20萬平方米。
聯合資信指出，富力地產的酒店和商業物業運營規模仍在持續增長，但未來一段時期仍將受到疫情影響，且資產處置進度面臨不確定性。
在持有資產方面需要繼續探尋退出路徑的同時，富力地產也在盡可能盤活城市更新業務。
今年9月，富力和招商蛇口、中信證券以及中國華融簽署合作框架協議，各方擬通過有限合伙、基金、財產權信托等形式圍繞富力地產的大灣區城市更新項目進入深入合作，對于公司城市更新項目盤活將起到積極作用。
富力地產是“舊改大戶”，截至2021年底，已簽約合作城市更新項目超過64個，規劃總建筑面積超過7200萬平方米，預計可售面積超過3500萬平方米，預計可售貨值超過10000億元，其中約93%位于一二線城市，大灣區面積占比達76%。
然而城市更新前期投入大、開發周期長且不確定性較大，對于富力地產的資金是不小的考驗。
但目前富力與這幾方的合作也還沒有明確落地項目出臺，在行業面臨整體壓力下，想要盤活城市更新項目顯然更難。