編者按：

隨著大資管時代來臨，中國的房地產正迎來一個前所未有的新發展周期，在挑戰與機遇并行的當下，高端改善居住需求與城市資產煥新的交融帶來了更為巨大的市場，客戶多元化的資產配置需求和市場多樣化的運營服務需求亟待滿足。作為匯集城市發展思考的“C20中國城市更新力”系列專題策劃已經持續進行了四年，本期將對話北京嘉德至鼎房地產顧問有限公司創始人張菲菲，就資產再生、價值賦能、營銷保障等話題，展開討論。

從整個房地產營銷發展路徑來看，現在的房地產市場已經從一個新房增量時代，來到了存量時代。從多年的房地產營銷經驗和積累中看到，實際增量和存量對于地產營銷這個角色來講，它有著不一樣的經驗需求。

事實上，在真正的大資管時代，不只是在此前的增量時代看土地價值，而是要更多的看那些已經在土地上生根發芽的資產本身背后的價值。所以關于整個大資管時代我們一直強調4個詞，“資產再生”、“資產管理”、“營銷保障”，以及“資產退出”。

在這個營銷發展過程中，主要就是先要對資產理解。把資產進行剖析之后進行賦能。隨后通過我們的營銷保障、精準營銷，去實現資產在整個市場上的安全退出——這也是資方對我們最大的需求和要求。

同時，在資產賦能的過程中，我們更多的是提倡一種叫“優資產優生活”的生活狀態，給這些高凈值人群提供一種國際化的生活方式。

對于新城國際23這個資產包，雖然它主要的資產類型是72套住宅。但實際上我們看到它還有商業配套、車位以及會所。因此我們在對72套資產進行裝修、給業主兌現價值的同時，更希望未來的業主享受便利的優生活，以及這種生活方式之后帶給他們的附加值。

比如說我們的整個資產包括向內的一大一小會所，在運營的過程中給予賦能和加持，讓它成為未來業主的一種生活享受和生活配套。同時，當前存量資產中還有一部分車位，但是這些車位在實際的銷售過程中，要先滿足72套業主的使用。

我們也會根據資產改造能力把車位進行包裝和賦能，在這個過程中再去為資方考慮剩余車位的處置方式，例如：在未處置之前，這些車位日常的運營管理費用如何處理；怎么通過管理加持讓運營能夠利潤最大化等。

在存量資產再生的過程里，對于我們整合型機構來講，并不是第一步先到執行去做銷售，而是更多的體現整體的策劃能力。也就是說先要不斷的去挖掘資產的價值，這個是很關鍵的。

實際上，我們認為存量資產它最大的優勢是地段優勢。在地段優勢之下，我們希望通過資源整合和產品價值賦能讓兩部分人去受益。

第一部分人就是通過資產改造享受到 “強資產、優生活”的人群，即真正意義上的小業主，他們購買這樣資產的時候能夠對抗整個的地產周期。

第二部分人，實際上就是我們大的資方業主。因為存量資產最大的意義是土地價值和地段價值，所以這個過程當中它可以通過管理再生或者資源賦能，讓它在整個周期穿越的過程當中，除了變現以外還可以做到保值和增值。

新城國際23這個項目在資方收購及運營過程中，更多看到的是我們整合型機構的專業能力。第一個實際上是我們多年在營銷領域的策劃能力；第二個實際上是資源整合能力；第三個是我們強有力的執行能力。通過這三個能力，將一個完整的資產項目在操作的過程中，盡可能做到資產賦能，讓每一塊資產都有自己的價值點，并將它成功的推向市場并解決銷售。