記者｜楊冰柯

面對房地產行業調整帶來的壓力，綠城中國（03900.HK）交出一份不錯的中期成績單。

8月26日，綠城舉行了2022年中期業績會。在業績會上，綠城管理層關于行業、關于中期業績和自身發展有一些新的分享。

根據綠城2022年業績報告，上半年，綠城合同銷售金額為1128億元。在克而瑞2022年1-6月房企操盤榜中，綠城操盤金額為1128億元，行業排名上升至第五。

受市場環境影響，綠城上半年的銷售額也有下滑，但好于行業平均水平。根據中指研究院數據，百強房企上半年銷售額平均同比下降48.6%，綠城的下滑幅度34.3%。

雖然銷售額下滑，但在營收上，綠城今年上半年繼續保持增長。半年報顯示，綠城收入為647.31億元，同比增長79.1%。

在利潤指標上，綠城股東應占核心凈利潤37.26億元，同比增長36.7%。但受多重因素影響，綠城期內歸母凈利潤為18億元，同比有下降。

當前的房地產行業，能保持穩定財務狀況、融資順暢的房企，相對優勢會突出，也能在行業調整周期中尋求更多發展機會。

在現金流和債務方面，截止上半年底，綠城賬面銀行存款及現金632.21億元，現金短債比為2.3倍，凈資產負債率較2021年末提升19.5個百分點至71.5%，剔除預收賬款后的資產負債率為71.8%，總體財務狀況保持穩定。

總體來看，綠城上半年經營業績指標中雖有個別指標下滑，但總體向好。

讓綠城管理層們頗為驕傲的是永續債的大幅下降。根據業績報告，截至今年6月末，綠城的永續債從2021年底的107.58億元降至25.09億元，大幅下降了76.7%。“計劃明年全部清零”，綠城管理層表示。

在融資方面，綠城在境內外市場依然能實現正常融資，且融資利率還在下降。

今年上半年，綠城在境內完成了總額達到175.78億元的債券公開發行，較2021年同期增長41.1%，并且債券期限更長，平均利率僅為3.33%，較去年同比3.73%下降了40個BP。

另外在境外融資方面，綠城今年上半年也發行了4億美元的綠色債券和1.5億美元的優先票據，票面利率也不高。同時，境外永續債已經全部還清。

截至上半年末，綠城總借貸加權平均成本降至4.5%，同比繼續下降10個基點。一年內到期債務整體規模也較2021年末下降5.6個百分點，最新的占比不到兩成。

這表明綠城在過去的半年中，不僅保持了融資渠道通暢，融資利率繼續下降，短債占比也減少，整體財務狀況更優化，有利于度過行業調整周期。

“公司一直進行嚴格的短債管理，與去年相比，短債絕對值和在總負債中的占比均創新低。”綠城管理層表示。

面對當前的行業背景下，綠城管理層在業績會上表示今后的發展會著重突出“聚焦”。

首先在拿地方面，綠城在城市選擇上更為慎重。更看重地塊的質量，而不再一味求規模。

今年上半年，綠城只在北京、杭州等8個核心城市拿地，新增項目20個，總建筑面積約313萬平方米，集團承擔成本約304億元，平均樓面價約每平方米12881元，預計新增貨值為731億元，其中歸屬于集團權益貨值約554億元；權益比例有所提升，上半年新拓項目平均權益比例升至76%。

綠城管理層表示，接下來投資拿地的個數數量會減少，權益會增加，對投資的質量提出了更高要求，即零失誤。今年新增的土地質量比其他年份更好。

綠城董事會主席張亞東在業績會上表示，重資產投資方面，我們強調的是更加聚焦，更加深耕，以后的布局大概是“10+25”這樣的一個城市的布局。

在公司內部的構架管控方面，綠城也會做出相應調整。“管控從原來擴張的三級架構變成了聚焦的兩級架構，下一步將弱化區域來強化項目群，管控更加扁平。”

至于年初董事會給經營層下達的銷售任務，綠城管理層稱絕對有信心完成保底版3100億元的銷售任務，挑戰版3300億元任務則要根據接下來的市場復蘇情況來看。

下半年，綠城預計還要推盤1850億元，是上半年的1.4倍。貨值排名前6的城市依次是杭州、西安、北京、寧波、天津和上海，合計950億元，預估占比超過50%。另外，新拓項目年內預計轉化450億元到500億元。

有投資者問綠城未來的排名目標，張亞東將排名目標轉化成銷售目標，稱綠城要進入三個前十。

張亞東表示，即銷售排名要保持在前十，綠城認為這個目標是很輕松很自然的一件事情；第二，自投項目要進入前十；另外，未來一兩年重資產的權益部分進入前十。

對于接下來的行業發展形勢，綠城管理層態度謹慎。考慮到多維因素疊加的復雜環境下面，他們判斷整個行業的全面復蘇還尚需時日。但從長期看，綠城管理層依然看好房地產行業。

在這樣的后市預判下，綠城管理層認為未來將大有可為。