記者 | 黃昱
延期四個多月后，富力地產2021年經審核業績報告終于在8月7日刊發，然而虧損數據較此前未經審核業績報告翻倍。
據富力地產2021年經審核業績報告，其去年一整年虧損金額達到約164.7億元，而未經審核業績給出的數據是虧損88.5億元。虧損增大的原因在于存貨減值撥備的數據增加了69億元，最終確認2021年存貨減值撥備為150億元。
“存貨減值撥備”發生的原因是在市場下行的背景下資產估值出現減值，未來可變現凈值低于成本價。事實上，房企在2021年存貨減值的問題非常突出，甚至成為部分企業虧損的主因。
據界面新聞了解，富力地產是當前房企中計提資產減值額度最大的企業，超過了華夏幸福的131.88億元。在此背景下，富力地產也成為了已公布2021年業績報告的房企中虧損最多的企業。
此外，富力地產在此次公告中首次披露了其已發生債務違約的事實，截至公告日已有298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。這揭示出，近期獲得旗下所有美元債展期的富力并沒有成功規避債務違約的命運，危機依然存在。
減值最多
早在正式公布2021年經審核業績前兩天，富力地產就給市場做出了預警。
據富力公告，按照公司與核數師的討論，預期將在2021年未經審核年度業績內初步評估的81億元減值虧損的基礎上，增加69億元的減值虧損。原因是，在出具未經審核業績報告時，富力地產并未充分計算公司存貨減值撥備。
存貨減值撥備即計提資產減值，主要是依據成本和可變現凈值之間的差值，若預計可變現凈值低于總成本，代表未來該項目入市之后將出現虧損，房企則會預見性地按照這一差值提前計提存貨跌價損失。
從已披露2021年經審核業績報告的房企來看，多家企業大額計提資產減值，且計提規模增幅顯著，導致凈利潤受到不同程度沖擊，頭部房企也不例外。
以龍頭房企萬科為例，其公告稱，去年下半年尤其進入四季度以來，市場出現明顯下行，按照審慎原則，萬科對部分項目、個別股權投資等進行減值，共計提了35.3億元的資產減值，較2020年末增加15.5億元。
此外，招商蛇口、新城控股、華僑城等也都分別計提資產減值達約33.9億元、48億元、21億元。
風險房企是資產減值的重災區。2021年，華夏幸福計提資產減值達131.88億元，較2020年73.38億元同比增加79.7%。此外，陽光城、藍光分別計提資產減值69.29億元、65.76億元，均處于行業高位區。
克而瑞研究中心指出，整體來看，經歷高速增長期，資產“虛高”企業不在少數。隨著行業回歸理性，在市場下行壓力下，驅動了更多房企計提資產減值。
規模并不是最大的富力地產為何去年計提資產減值額度最大？
對此，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對界面新聞表示，富力地產持有較多酒店、寫字樓、商業物業等資產，這些資產因為出租率大幅降低，價值損失嚴重。
截至2020年底，富力地產仍持有股權的在運營投資物業（酒店除外）共計有18個，包括寫字樓、購物中心、零售商鋪以及物流園等，總建面約265.7萬平方米
去年富力地產只完成一宗重大交易，即出售唯一的物流園項目——廣州富力國際空港綜合物流園的余下30%股權予初始買家黑石集團;不過，富力地產去年開業了主題公園海南富力海洋歡樂世界，目前看來運營壓力不小。
截至2021年底，富力地產的投資物業（酒店除外）組合總建筑面積約為385.7萬平方米，其中在運營的投資物業組合總建筑面積為187.9萬平方米。
在2017年收購萬達77家酒店后，富力在運營酒店達90家，被冠以“全球最大豪華酒店業主”的稱號，但也成為其最大的“包袱”，2020年和2021年連續兩年都虧損了14億元。截至去年底，富力地產擁有在運營的酒店數量為93家，比去年中期還多了兩家。
已然違約
虧損大幅增加的同時，富力地產也出現了債務違約。
據2021年經審核財務業績報告，截至2021年末，富力地產無法按預期還款日期償還的若干銀行及其他借款70.07億元；自2022年1月起至財務報表獲批當日止，到期的若干銀行及其他借款100.29億元也未能償還。
在此背景下，富力地產共有本金總額為298.83億元的銀行及其它借款已違約或交叉違約。此外，富力地產表示，其因各種原因遭多方起訴。“這些情況都存在重大不確定性，可能對本集團持續經營能力產生重大疑慮。”
富力地產已出現債務違約，這對市場來說是意外的，畢竟今年以來富力已獲得多次境內外債券的展期，釋放出對旗下債務較強的管理能力。
財報揭開了富力地產的遮丑面紗，將其所面臨的債務壓力攤在外界眼中。
財報數據顯示，截至2021年末，富力地產的銀行借款、境內債券、優先票據及其他借款（包括預提費用及其他應付款）等總額為1371.71億元，其中有700億元在未來一年內到期，而富力手中的現金總額僅有211.04億元（包括受限制現金）。
據界面新聞粗略估計，即便在剔除7月成功獲展期的三筆今年到期的美元債（12.6億美元），以及大概三筆總額為17億元的境內債后，富力地產今年需償還的債務仍有598億元。如此，也就不難理解為何富力地產今年以來有100億元的銀行及其它借款未能償還了。
為緩解資金壓力，富力地產寄希望于債務展期。富力地產表示，在總額約330億元的美元票據重組后，管理層會繼續提高警覺性并集中評估市況及政策變化，確保可持續實行長遠的理財計劃。此外，正積極與現有債權人商討公司若干借款續期。
物業銷售仍是回籠現金的重要渠道。2021年，富力地產實現合約銷售額共1202億元，同比下降超13%，年內確認收入同比下降12%至690億元。
然而，2022年上半年，富力地產合約銷售額銷售額僅有265億元，較上年同期下挫近6成。富力地產表示：“預計短期內經營環境仍然困難，行業作出相應調整以及應對財務突變仍需時間。”
資產出售是富力地產過去一年來的核心策略之一，但去年只有出售物流園這一宗重大交易。富力地產稱，今年將透過整售及加快海外開發項目的預售計劃，出售海外非核心資產。
今年以來，富力地產出售海外資產頗見成效，陸續以7.96億元人民幣出售的英國倫敦的房地產項目Vauxhall Square、以26.6億港元出售的倫敦Thames City項目，以及以10億元出售的海南海口物業等。
這些資產出售顯然不能緩解富力地產所面臨的債務規模，接下來，這家房企仍需要極力自救。