記者 | 黃昱
當十多家內房股因未能按時刊發2021年度業績，從4月1日開始停牌時，同樣年報難產的富力地產抓住最后時間發布未經審核的業績而避免了這一結果。
面臨流動性危機的富力地產，如今不得不通過出售資產等舉措來避免全面性債務違約。
匯生國際融資總裁黃立沖表示，目前未刊出年度業績報告的房企，大部分是出現債務問題的公司，審計機構往往會發現一些難以證實真實性的數據，如果公司管理層仍刊出未經審核的報告，而后續審計機構很可能不愿意簽字，這樣就相關管理層可能面臨訴訟。
“正是因為富力地產還未出現全面性債務違約，所以管理層敢于‘冒險’披露未經審核的業績報告，畢竟之后審計機構大概率會出具經審核的審計報告。”
從富力地產披露的2021年度未經審核業績來看，過去一年富力地產的首要任務是保持流動現金，因此，不得不犧牲利潤以促進物業銷售，最終虧損88.5億元，而2020年的歸母凈利潤為90億元。
富力地產表示，由于入賬均價售價較低以及存貨估值的一次性撇減，毛利率下跌，以及由于較高的營運開支，本集團年內錄得凈虧損。
富力地產2021年的總營業額為764億元，同比下降11%，同時銷售成本同比增長9%至714.38億元。收入主要來自物業發展、投資物業租金及酒店營運
其中物業發展的營業額由2020年的785.68億元減少12%至691.05億元，整體平均售價約為每平方米8300元，較2020年減少300元，因此，物業發展的整體毛利率大幅減少11.1個百分點至14.1%。
此外，富力地產的投資物業租金收入由2021年的11.58億元減少8%至10.66億元，酒店營運營業額則由44.63億元增至50.7億元。
相較而言，同為華南房企雅居樂的業績還是好一些。據雅居樂2021年未經審核業績公告，其全年錄得營收約為730.28億元，同比下降9%，歸母凈利潤約為67億元，同比下降29%。
從財務情況來看，截至2021年底，富力地產持有現金及現金等價物（不包含受限制現金）約為62.57億元，較去年底的256.7億元下降約76%，總借款則為1327億元，其中短期借款約為580億元，難以被手頭現金所覆蓋。
事實上，富力地產去年以來已多次在債務違約邊緣徘徊。例如，年初因無力償還即將到期債務，富力地產提出的針對2022年1月13日到期的共7.25億美元高級無抵押票據的要約收購方案，通過后，富力地產用于回購上述票據的資金約為1.16億美元，剩余約6.09億美元展期到2022年7月13日償還。
交換要約完成后，惠譽于1月24日將富力地產及其子公司富力香港的長期外幣發行人違約評級，從“限制性違約”上調至“CC”，高級無抵押評級亦由“C”上調至“CC”，回收率評級為“RR4”。
惠譽認為，雖然要約交換換成后使得富力地產的資本結構有所改善嗎，但大量短期債務將于2022年到期，而富力地產獲得資金的渠道可能仍然有限，因此該公司將繼續面臨流動性挑戰。
除了上述完成要約交換的債務外，富力地產今年還面臨不少的到期債券。
標普指出，包括全年95億元人民幣的在岸債券到期及可回售，以及2022年下半年需償還的6.48億美元的離岸到期債券。
據3月17日富力地產公告，其預計無法籌措到足額的資金來兌付4月7日到期的公司債“16富力04（136360.SH）”，該筆債券總金額約為19.5億元，票面利率6.7%，于是富力地產正與債券持有人就本期債券的展期事宜進行溝通。
富力地產主席報告中指出，由于可獲得的流動資金稀缺及取得新融資的市場途徑大量減少，其因此尋求其他資金來源。“盡管資產出售是2021年最主要的資金來源，但本集團主要股東作出了明確承諾，透過額外注資償還到期債務及提供營運資金來支持本集團。”
去年9月，富力地產公布執行行董事及大股東李思廉、張力將為公司提供約80億港元的股東資金。截至9月29日，兩大股東已提供給富力約53.8億元人民幣的財務支持。
資產出售仍然是富力地產自救的最大籌碼，但進展仍舊緩慢。截至2020年底，富力地產仍持有股權的在運營投資物業（酒店除外）共計有18個，包括寫字樓、購物中心、零售商鋪以及物流園等，總建面約265.7萬平方米
去年富力地產只完成一宗重大交易，即出售唯一的物流園項目——廣州富力國際空港綜合物流園的余下30%股權予初始買家黑石集團，估計可收回現金約12.63億元。
去年，富力地產還新開業主題公園海南富力海洋歡樂世界，樂園分為五大園區和八大場館，擁有四十多套國際游樂設施設備。
截至2021年底，富力地產的投資物業組合總建筑面積約為385.7萬平方米，其中在運營的投資物業組合總建筑面積為187.9萬平方米。
而富力地產目前最大的“包袱”其實還是酒店，截至去年底，擁有在運營的酒店數量為93家，比去年中期還多了兩家。
在回籠資金有限的情況下，去年富力地產大幅減少了土地支出，新增土地資本開支總額僅為30億元，同比減少80%。
資產處置仍然是富力地產今年回籠資金的重點，其表示，今年將透過整售及加快海外開發項目的預售計劃，出售海外非核心資產。事實上，今年3月，富力地產就7.96億元出售了英國倫敦房地產項目——Vauxhall Square。
“隨著市價開始回歸正常及買賣雙方預期差距縮小，本集團預期于2022年可實現更多資產出售，從而提供額外資金來源。”