2020年6月23日，由上海報業集團丨界面新聞主辦、復旦大學泛海國際金融學院獨家學術支持、波司登戰略合作的【界面資本論壇】于線上舉辦。中信建投證券房地產兼建筑行業首席分析師竺勁發表主旨演講《都市圈時代的房地產行業展》，就都市圈發展規律、房地產市場走向分享觀點。

他指出，當前京津冀、長三角、珠三角、長江中游和成渝五大城市群包攬了主要的經濟和人口資源，這些區域未來吸附人口和產業的能力會更強。隨著人口與產業的集聚，一些高能級都市圈已經形成網狀化的城鎮體系，未來形成都市連綿區的機會也比較大，有助于帶來更好的產業集聚優勢與價值鏈分工。

過去十年，都市圈及外溢區域基本占據全國住宅市場的半壁江山。下一個十年，伴隨集聚效應的增強，國內都市圈的產業與經濟潛力將進一步釋放，核心都市的外溢市場也將迎來巨大的增長空間。

以下為竺勁在【界面資本論壇】上演講實錄：

大家好，我是中信建投證券房地產兼建筑行業首席分析師竺勁，今天很榮幸受到界面新聞邀請來到界面資本論壇，接下來與大家分享一下關于都市圈時代房地產行業的展望。

今天分享分為四個部分，第一，城市化發展規律簡述；第二，美國和日本的城市化經驗能對中國未來都市圈化、城市群發展的借鑒意義；第三，中國城市群與都市圈的崛起；第四，中國都市圈房地產市場展望。中國城市化已經進入第二階段，從全球來看，城市化幾乎是每個工業國家必須經歷的一個階段，在這樣一個新的城市化發展階段，我們中國未來會怎樣發展？

城市化發展規律

城市化的發展有自己的演進規律，就像一個生物的發展、一個人的成長一樣。現在來看，全球城市化最發達的區域，還是以美國為首的發達國家。城市化實際上經歷了非常長的時間，在形態上面從大型化變為都市圈化，最后形成都市連綿區，學術上一般把城市化發展定為第一階段、第二階段、成熟階段。

第一階段，城市化率從30%-50%，往往是快速城市化過程，體現為城市越來越大，城市吸附農村人口，也就是1.0——城市大型化。從全球趨勢來看，從1900年開始，大城市的人口從來沒有出現過下降，除非遇戰亂、自然災害等一些偶然性因素。第二階段，城市化率到50%-70%，進入2.0——都市圈化階段，也就是說城市不滿足于本身吸附外來的人口，城市內部出現一定的逆城市化，并帶動周邊小城市發展。第三階段，城市化率到70%以上，城市基本上定型，農村的人口基本已轉移到城市中，進入3.0——都市連綿區。由于中國發展不太平衡，長三角區域其實已經慢慢形成都市連綿區，像美國在東海岸和西海岸都有比較明顯的城市連綿區。城市連綿區是城市化第三個階段，代表了目前人類最高的城市化發展階段，體現為一些大型城市互相連接起來，或者說原來都市圈中有些小城市發展為大城市，從而使得連綿區當中有多個城市存在。

目前中國主要還是在2.0階段，去年年底中國城市化率在60%左右，處于50%-70%區間，也就是都市圈化階段。大家一般把北京、上海、深圳作為核心都市圈，核心城市基本上房價在4萬塊錢以上，周邊一些城市房價在1萬到2萬之間，基本上已經形成了都市圈核心和外圍自然價格相對合理的比例，也說明這些都市圈是比較有活力的。

我們可以看到似乎房價只跟核心都市圈當中距核心城市的距離是有關的，距離核心都市圈核心城市越近，往往房價越高，如果同時人均GDP比較高，具備自身產業發展能力，相應的房價也會更高，所以可以看到，在上海都市圈內，離它相對比較近的，像昆山、太倉、嘉善價格會高一些，離它相對遠一些的昆山，與南京價格差不多。以杭州和蘇州為例，自身有驅動經濟能力，也是比較重要的城市，房價也會相應高一些。因此，決定房價的因素一方面是人均GDP，一方面是離都市圈核心城市的距離，更多也與當地產業發展有關。從杭州都市圈也能看到一個比較明顯的現象，即房價只和距離有關，離杭州越近價格越貴，與杭州相比，這些城市產業結構相對單一，對杭州以及上海的依賴度比較高。

北京與上海是比較類似的，北京周邊城市也是以三個要素驅動為主，但還是以距離驅動、GDP驅動為主。京津冀的發展水平低于上海都市圈的發展水平，上海都市圈相對而言形成了多個核心，京津冀核心都市圈類似于杭州都市圈，不類似于上海的都市圈。

廣深是以深圳和廣州作為主要驅動核心城市，房價分布更為豐富，和上海都市圈比較接近，當然粵港澳大灣區、香港、澳門特別行政區的經濟發展程度比較高，同時珠海、深圳受到澳門和香港輻射，他們的房價變化有不一樣的特征，所以珠海房價接近于廣州房價，主要是受到澳門，以及港珠澳大橋連通的影響，粵港澳大灣區的房價分布又跟京津冀和上海是不一樣的。

所以，都市圈內城市房價是由三個驅動素來決定的，第一，距核心城市的距離，第二，當地人均GDP水平，第三當地產業結構或者叫產業發展成熟度，這三個因素決定了都市圈內房價的分布

可能因為我是房地產分析師，所以習慣于用房價來表示或者闡述對城市的認識，盡管房價只是一個冷冰冰的數字，但在一定程度上，也反映出了城市發展水平和未來發展空間。

美國與日本的城市化經驗

第二部分，美國和日本是現在來看，一個是全球，一個是東亞地區最發達的經濟區域，他們也經歷了跟中國類似的從低城市化階段到高城市化階段。美國的城市化發展，從1840年大概是10%左右的城鎮化率，到1880年30%左右城市化率。也就是說第一個階段1880年到1920年，第二階段1920年到1960年，1960年達到70%，1960年至今是所謂成熟的城市化階段。每個階段的發展其實是很有特色的，跟中國有一定的類似性。首先在城市化啟動階段，美國的工業化水平比較低，城市功能多以商業貿易為主，如紐約等，當時1840年到1880年也出現了非常重要的南北戰爭，導致經濟重新整合，帶來了城市大發展；到了第一階段——1880年到1920年，正好是南北戰爭以后消化的階段，全球工業化都出現了加速，美國利用了工業化加速契機，城市也得到了很好的發展，是制造業主導的階段，與中國加入WTO以后有更大的制造業發展機會有一些類似；1920年到1960年，美國進入了城市化大推進時代，也就是說，城市開始沿交通線輻射，有大量的都市圈、城市群發展。1960年以后，美國進入成熟的階段。所以，美國的城鎮體系存在明顯的演變趨勢，從最早的單核大城市體系，慢慢變成區域城鎮體系，再到大都市區劃的城鎮結構體系，最終到現在的連綿區結構體系，這些階段實際上是跟經濟和城市化發展階段息息相關。我們可以看到，當前來看，大城市連綿區城鎮結構體系是更為豐富、有機的體系，大城市的連綿區，是當前美國城市化的主要形態，而中國目前還沒有達到。

從預測來看，到2050年美國70%以上的人口、經濟增長都只會集中在10個大城市連綿區，包括東北部主要是紐約為代表，中西部主要以芝加哥為代表，加州南部主要是洛杉磯。美國東北海岸的發展是比較有意思的，東北區也就是紐約、費城、華盛頓，這個區域實際上是美國最早的發源地當時五月花號也是在這個地方立足的，1845年以前主要是港口城市，是殖民性站點的發展模式，伴隨著經濟的發展，從貿易轉向制造業，所以整個經濟形態利用了交通樞紐導致核心城市有更大發展，美國的東北地區的城市網絡慢慢形成，同時有大量的運河和鐵路開辦，導致整個城市發展較好。1945年以后率先形成了城市連綿區，主要原因還是在于私人小轎車的增長、高速公路的建設，以及美國規劃當中放任城市蔓延等。

這種模式的發展也伴隨著不斷的城市化、核心化轉向逆城市化的過程，這也是美國賓夕法尼亞大學報告中關于郊區化、中心化、城市互動的內容。從60年代開始有一個互動過程，從中心化到郊區化再到中心化，是不斷復興的過程，與現在上海搞城市更新是類似的，也是持續性的過程，帶來了城市核心區不斷重新塑造，以及郊區和周邊城市的新發展。

我們再來看一下日本的情況，跟美國類似。城市化基本分三個階段，日本的第三個階段在1970年以后，也就是在日本出現石油危機以前，日本當時還在做列島改造計劃，當時是日本經濟遭遇一定瓶頸，很難通過原有的模式，也就是第一、第二階段的驅動模式，基礎設施建設和房地產投資拉動經濟增長，城市化率到60%以后，實際上就是要進入高質量發展階段，需要更多的服務業、高新技術來推動經濟發展，中國目前在第二階段，中國轉型相應而言是任重道遠。日本在1970年后，進入成熟階段，中心和外圍互動，出現連綿區趨勢相對比較明顯一些。但是我們必須認識到，日本跟美國很大的差異，日本實際上從面積上相當于中國云南省，所以它整個國家城市發展，實際上只能看成是一個省內幾個城市的發展，所以日本單級化現象比較明顯。美國是地域比較遼闊的大陸型國家，而日本是一個島國，面積比較小，二戰后，日本人口移動和分布的基本特征是人口向太平洋沿岸的東京、大阪、名古屋三大工業中心城市移動，由此形成了三大都市圈。70年代中葉開始，大阪圈和名古屋圈開始出現凈流出，東京圈則保持持續凈流入。“東京—大阪—名古屋”三極集中結構開始崩潰。也就是說，日本在城市化成熟以后，就出現了人口單級化向東京遷移的現象，為什么有這個現象呢？主要原因在于整個產業結構中大阪和名古屋沒有跟上，在列島改造計劃后，盡管大家在尋找新的一些地方，但是從產業集群的經濟程度來看，東京地價相對而言最高，但大阪和名古屋不低，東京產業集群產業更好，更多企業到東京營業，也有更多人口涌入東京，這是導致1970年代以后，日本城市化發展趨勢比較大的變化。這在中國有些省份可以看到，單級化的現象相應而言是比較明顯的，比如說河南鄭州、貴州貴陽，甚至包括安徽合肥，都出現了單級化非常明顯的現象。單級化明顯的現象，其實是由于產業發展、集聚帶來的，產業如何落地跟當地的政府關系比較大，跟當地產業基礎也有關系，可能更多依賴于政策，當然也有一些偶然性。單級化的發生是第二個階段到第三個階段都會發生的現象，中國目前會伴隨著城市化的不斷推進，在城市化率70%以后，實際上就會出現城市連綿區，同時，部分區域也會出現單級化現象，這兩種現象會并存，所以大家在就業、置業方面，都要考慮每個省份城市發展、結構發展的區別，從而可以很好的借鑒到從日本、美國經驗。

東京為什么超越了大阪和名古屋？城市轉型是很重要的因素，結果是收入差異，更多人希望到東京去工作，東京的學校也是整個日本最多、最好的，導致學校教育資源和產業資源的集聚，導致了單極化現象的存在。

在東京圈內，本身也發生一些變化，這個可能對于生活在上海、北京、深圳、廣州等一線城市的居民來說有比較好的借鑒意義，這些城市往往也會出現郊區化，伴隨公共交通的發展，中心區房價不斷攀升。日本在1970年代城市化率達到70%以上，基本上已經完成了郊區化過程，1990年代出現中心化趨勢，主要由于經濟衰落，導致更多人要去市中心工作。現在中國經濟情況也在朝中心城市、中心區域集聚。東京在2000年以后又出現郊區化現象，郊區化和中心化就像浪潮一樣，是不斷交替混動的，帶來核心城市的大發展，也給核心城市郊區帶來大發展，所以核心城市價值會不斷提升。

中國故事：城市群與都市圈的崛起

伴隨著都市圈中心的集中，日本當時房價控制得非常不好，主要是貨幣成政策失誤導致房價泡沫較大，所以整個都市圈房價上升比較快，那么中國目前是什么狀態？中國目前房地產已經沒有周期，相對而言是鈍化的現象，這與房地產發展比較成熟有關系，也與政府房住不炒有關。國內樓市分化加劇，一二線城市表現好于三四線城市，跟城市化發展趨勢一致。中國京津冀、長三角、珠三角、長江中游和成渝五大城市群包攬了主要的經濟和人口資源，這些區域未來吸附人口和產業的能力會更強，目前看五大城市群人口占比40%，GDP占比54%，新房銷售占比48%，所以整個都市圈，五大城市群，依然是房地產、就業的主戰場。如果按都市圈來講，31個都市圈以占全國3.9%的國土面積承載了近30%的人口規模。所以這種集聚其實帶來了最高的經濟效應，高能級的都市圈已經形成網狀化的城鎮體系，次中心人口也比較多，未來形成連綿區機會比較大，都市圈內的產業也已經構成了很好的價值鏈分布，對于都市圈來說帶來各司其職的可能性，發展后勁比較足。

中國都市圈房地產市場展望

如果以都市圈作為衡量的標準，實際上我們可以看到，在過去一段時間里面，整個都市圈主宰市場規模，它的發展相對而言是成長比較快的，從2008年到2018年，10年時間當中都市圈外溢城市加起來基本上占了半壁江山，整個都市圈發展還是比較好的。

目前來看房地產市場和人口流向還是向中心集聚，所以都市圈內部核心城市更值得大家親睞，我們認為未來十年都市圈的大發展將是主導中國城市化發展的主要驅動要素，也是主導中國房地產行業發展的要素，所以我們非常看好未來十年都市圈發展，將會帶動都市經濟產業新一輪騰飛，產生更多新機會。

今天我分享到這里。謝謝大家！