文｜十一弟

趕在年前，廣州又賣了四塊地，搞了一波沖刺搶收。

這四塊地都位于番禺，總地價將近34億。

其中，綠城以逾5億的代價，拍下了一塊地，溢價率僅2%。

另外三塊地，地處廣州南站商務區，位置鄰近，大概率會連片開發。

它們被同一家開發商摘牌抱走——

萬科。

這三塊地起拍價不到29億，萬科是底價拍下，沒有溢價。

這是時隔四年之后，萬科再次在廣州拿地了。

萬科上一次在廣州拍地，還是2020年。

那時候，房地產形勢一片大好。

當時，位于增城區新塘鎮的一塊地掛牌出讓。

這塊地引來了華潤、金茂、越秀、萬科等四家開發商爭搶。

起拍價不到55億，經過將近三個小時、八十四輪激烈競價之后，被萬科摘牌拿下。

最終，總地價被抬高到了逾63億，溢價率超過了15%。

萬科拍下的這塊地，也成為當年廣州增城區的總價地王。

拿地之后，萬科與金茂合作，把這塊地開發成了金茂萬科·都會四季。

十一弟查了下，到現在，這個項目仍有部分尾盤在售。

剛好時隔四年之后，萬科在今年的唯一一次大手筆拿地，還是落在了廣州。

只不過，相比四年前的意氣風發，這次再回到廣州拿地，有些物是人非了。

從年初到上個月，萬科新增獲取了11個地塊項目。

它需要承擔的總地價，還不到39億。

由于房地產市場持續下行，從去年下半年開始，萬科承受了巨大的財務壓力。

萬科的投資拿地力度，隨之大幅收縮。

今年，它只在少數幾個城市，出手獲取了一些土地——

銀川、昆明、貴陽、沈陽、徐州、上海、杭州、青島、成都。

萬科在今年拍下的這些土地，總價都不高，也幾乎是底價摘牌。

其中，最貴的一塊地，是位于上海寶山區的一宗土地。

萬科持有這塊地35%的開發權益，需要承擔11億左右的地價。

加上這次在廣州拍下的三塊地，萬科今年就新增獲取了14塊地，拿地開支不到68億。

在百強房企榜單上，萬科的行業排名已經滑落到了第五。

到上個月，它的銷售規模大約2227億，比去年減少了三分之一以上。

十一弟查了下，萬科在去年新增獲取了43個地塊項目，拿地開支超過了463億。

它在今年的拿地規模，只相當于去年的零頭。

萬科的褲腰帶，已經勒得很緊了。

今年中期業績會上，萬科管理層談到了拿地計劃——

“對于有潛力的項目，也會積極爭取。”

不過，現階段，萬科的主要任務，仍然是加快銷售和資產處置。

它要盡可能地收回現金，償還債務、壓降杠桿。

在今年舉行的股東大會上，萬科董事會主席郁亮，專門披露過為公司瘦身健體制定的一攬子計劃。

主要包括兩個階段——

第一階段，是堅定“瘦身”，調整融資模式，降解風險。

除了綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。

還要大力推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億資產處置。

第二階段，萬科將聚焦主業，做精主業，成為行業產品標桿、服務標桿。

萬科制定瘦身健體的一攬子計劃，主要有三個目的——

首先是降負債。

未來兩年削減有息債務1000億以上，未來五年有息債務規模要下降一半以上。

其次是完成融資模式轉型。

從統借統還、主體信用為主的借貸模式，逐步轉向以項目、資產信用為主的融資模式。

最后是聚焦主業。

騰出有限資源，做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。

郁亮說——

萬科的一攬子計劃，并不是單純地收縮投資、壓降規模，也是一個發展進取的方案。

第一階段的瘦身，是為第二階段聚集資源、打基礎。

十一弟查了下，萬科在去年通過大宗交易的方式，處置了174億資產。

今年前三季度，又完成了232億的資產處置，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等四十多個項目。

萬科今年的資產處置目標，定在了300億。

這兩年，在資本市場上，它埋著頭，一個勁地賣賣賣。

突然，在廣州核心區域砸了29億，一出手就拍下了三塊地。

這是一個積極的信號。