文｜酒管財經
當我們習慣了“煤老板”抄底高奢酒店時，一家旅游企業冷不丁地給了酒店行業一個驚喜。
日前，黃山旅游宣布，擬參與司法拍賣競買位于黃山市的酒店在建工程。該在建工程原規劃用途為酒店，若競買成功，公司需按原規劃使用。
該資產評估價接近3億元，起拍價只有1.65億元。截至目前，只有1人報名。不出意外的話，黃山旅游大概率要將其攬入懷中。
《酒管財經》注意到，上述酒店資產尚未完全竣工。即便拍賣成功，距離正式開門迎客可能還需一些時日。
作為一家老牌旅企，黃山旅游正在進行“二次創業”，嘗試通過“走下山”來打破業績瓶頸。而很多新的“山下業務”尚處培育期，充滿諸多不確定性。相對來講，確定性更強的酒店業務成為破局的重點之一。目前，酒店業務已經是黃山旅游創收的第三大業務板塊，僅次于旅游服務業務和索道業務。
而回到酒店資產拍賣維度來看，酒店市場大宗交易頻繁，資產流拍也很頻繁。歸根到底一句話，沒有賣不出的酒店，只有不合適的價格。
01、競拍“準高星酒店”物業
按照官方表述，黃山旅游要競買的資產是安徽省黃山市中級人民法院在淘寶網司法拍賣網絡平臺司法拍賣的黃山港榮酒店投資管理有限公司位于安徽省黃山市屯溪區濱江東路 12 號利港尚公館 1 幢 29 套在建工程（含配套對應的地下室），總建筑面積 79178.15 平方米，評估總價為 2.95億元，起拍價為1.65億元。
按照黃山旅游公告顯示，該在建工程原規劃用途為酒店，競買人競買成功后，需按原規劃使用。阿里拍賣官網在展示該資產信息時，貼出了一張露有“黃山屯溪利港喜來登”門頭的照片。
早在2012年7月，黃山利港喜來登酒店就已經簽約，原計劃在2016年正式開業。但因為多方面原因，這座近30層的物業一直孤守多年。
黃山旅游如此描述這個物業資產：地處黃山市中心政務區及商務區范圍核心，位于新安江畔，毗鄰湖邊古村落、花山世界主題園區等旅游景點；資產價值處于相對低位，保值增值空間較大。
這也透露出，資產保值——是該公司參與競拍的重要原因之一。
根據阿里拍賣官網顯示，上述資產為二拍，今日（12月17日）9點半結束競拍。截至2024年12月16日18時許，平臺已有1401次圍觀，22人設置提醒，但僅有一人報名。目前，競買號“S5949”的買家僅以起拍價出手一次。
如果該買家為黃山旅游，其大概率以起拍價將其資產攬入懷中。
需要注意的是，此次競拍的起拍價盡管只有五折有余，但其與過往很多高星酒店的競拍有所不同。
目前掛牌出售、參與競拍的很多高星酒店，大多處于正常營業中。并且，很多高星酒店資產優質，現金流和經營情況良好。只是囿于業主經營情況無奈拋售。
這也意味著，黃山旅游競拍上述資產，未來經營具有很多不確定性。一方面是物業經營年限問題，另一方面是建設完畢的資金投入，以及后續的酒店經營問題。
畢竟，一個全新入市的酒店，同一家經營成熟的高星酒店相比，在投資回報上有著明顯的不同。
看來，資產打折拍賣，背后總有一些難以讓人十分滿意的原因。
《酒管財經》了解到，作為一家老牌自然景區類上市公司，黃山旅游在2016年左右提出“走下山、走出去”的發展戰略。
也正因為此，很多人將黃山旅游的業務分為山上旅游業務和山下業務。其中，山下業務包括景區、酒店、徽菜、旅行社、電商及商貿等板塊。
不難看出，上述新的物業資產屬于“山下業務”范疇。可是，需要注意的是，黃山旅游的山下業務的經營狀況不容樂觀。
國信證券在研報中指出，公司山下項目短期仍有拖累尚需觀察。花山謎窟、太平湖、徽商故里上半年共虧損約 4700萬元，預計后續盈利釋放需要配合更市場化的打法，尚需觀察。
11月份，就有投資者質疑黃山旅游，“公司投資的山下旅游業務處于虧損狀態，希望公司把精力放在山上旅游業務里”。
后者在回應時坦陳，“近年受整體宏觀經濟影響，山下業務競爭加劇，部分新業務需要一定的培育期。”
而回到公司經營層面，前三季度，黃山旅游營收14.1億元，同比下滑1.6%；歸母凈利潤為2.8億元，同比下降30.2%；毛利率為 53.4%，同比下降 4.0 個百分點；凈利率為 22.2%，同比下降 8.7 個百分點。
相對于其他尚未成熟的“山下業務”，投資酒店或許才是相對穩妥的破局道路。盡管上述資產算不上最為完美的標的。
02、酒店業務做的怎么樣？
僅從酒店業務來說，黃山旅游擁有十多家酒店，位于黃山景區的主要有北海賓館、獅林大酒店、西海飯店、白云賓館、玉屏樓賓館、雲野排云型旅酒店、雲亼·曙光里和雲亼·獅林崖舍。
景區之外的酒店包括湯泉大酒店、軒轅國際大酒店、黃山昱城皇冠假日酒店和黃山國際大酒店等。
值得肯定的是，黃山旅游雖然屬于旅游企業之列，但對于酒店業務一直都非常重視。
在今年上半年，黃山旅游的酒店業務營收規模，僅次于旅游服務業務和索道業務，領先于景區業務和徽菜業務。
目前，黃山旅游推出了自有酒店品牌矩陣。該業務的經營主體是黃山旅游雲麓酒店管理有限公司，涵蓋雲亼、雲麓、雲野、雲頤等品牌，涉獵景區度假、文化主題、康養等酒店細分產品。
同時，黃山旅游還斥巨資對旗下酒店進行升級改造。
在今年初，黃山旅游計劃投資1.5億元，投資建設黃山國際大酒店升級改造工程項目，資金來源為自有資金，目前正推進項目規劃設計等前期工作。
在今年上半年，黃山旅游還延續實行了北海賓館環境整治改造項目、平湖假日酒店改造項目、湯泉大酒店改造項目等。
其中，北海賓館環境整治改造項目是黃山旅游在2015年非公開發行募集資金投資項目。
根據財報信息顯示，該項目預算3.01億元，目前還在推進中。黃山旅游計劃將其打造成國內山岳型景區一流精品度假酒店，設有宴會廳、會議室、高山書吧等多種服務設施和項目。
平湖假日酒店改造項目是黃山酒店在2022年執行的項目，預計投資金額為3500萬元。該項目完成升級改造，并于 2024 年 3 月正式對外營業。目前該酒店已更名為太平湖漫心府。
湯泉大酒店改造項目也是2022年的項目，投資金額為3420萬元。截至今年上半年，該項目已經完成酒店主體裝飾拆除，按計劃推進屋面防水、外墻保溫粉刷、室內土建及水電安裝等施工，推進酒店各功能區深化設計、設備招標等工作。
粗略計算，上述4個酒店項目的改造投入資金已經超過5.3億元。
在今年上半年，黃山旅游的酒店業務營收為1.92億元，毛利率為31.78%。營收同步下滑3.09%，毛利率也下滑了近3個百分點。在營的8家山上酒店，在今年前三季度的出租率為57.56%。
這也意味著，即便上述酒店均投入使用，黃山旅游還需很長一段時間才能收回改造成本。這也難怪有股民在貼吧中調侃，“從黃山旅游一貫的工作方針分析，買完建成后，三年一大修，5年大拆重建。”
顯然，黃山旅游要想實現真正的“二次創業”，可能真的還有很長的一段路來走。
統籌 | 勞殿
編輯 | 阿渲