界面新聞記者 | 王婷婷

在樓市“止跌回穩”的大勢之下，房企的化債之路迎來曙光，多家民營房企的債務重組獲得突破性進展。

12月10日，融創房地產集團有限公司發布公告，境內債重組迎來投票表決，在如此短暫的時間里，已有H6融地01、H0融創03兩只債券獲得持有人會議表決通過，另外8只債券還有兩周投票時間，將于12月23日最終迎來十只債券整體重組投票結果。

有機構人士向界面新聞指出，融創的境內債權人數量多、結構復雜，一周這么短的投票時間內，就有兩只境內債重組通過，是一份很有含金量的成績，體現出債權人對方案的認可。其他8只債券，在預留出更充足的準備時間后，預計后續也會很順利地通過。

融創的化債“組合拳”

截至目前，出險房企數量已超過60多家。記者了解到，在化解境內債風險方面，大多數房企曾將債務展期作為首選，但這種方案核心是以時間換空間，并沒有從根本上實現債務削減，如今市場回暖始終不及預期，注定要再度面對債務到期的壓力。

此次，融創境內債重組率先取得突破性進展，也意味著行業化債正式邁入債務重組的新階段。

此次融創重組的境內公開債，涉及十筆債券，存續金額共154億元，債權人眾多，并且涵蓋個人、私募、銀行、信托等多個類型，要提供一個讓所有債權人滿意的方案，非常難。

針對這種情況，融創打出了“降債、轉股、展期、降息”組合拳，提供包括現金要約收購、債轉股票/股票經濟收益權兌付、以資抵債、留債展期四個選項，可供債權人靈活選擇。

其中，現金要約收購部分計劃以不超過8億元的現金，按照每張債券面值的20%價格回購債券，涉及的債券本金上限約為40億元。

股票及股票經濟收益權兌付方案，向特殊目的信托增發特定數量的股票，人民幣100元債券對應融創股票13.5股，預計新股總發行5億股，預計最高降債37億元。

以資抵債方案，將設立服務型信托，債券持有人直接或間接享有其控股子公司所持有的特定資產收益權。獲配以資抵債選項的標的債券每100元面值受償金額35元人民幣，預計最高降債30億元。

前三個方案，保守估計可將融創的境內公開債壓降超過50%。

至于留債展期，該方案將融創境內公開債本金展期9.5年，第5年開始兌付本金，利息部分統一降至1%。另外，擬于2025年底前安排現金支付1%及對應利息。

融創在方案設計上秉承著市場化原則，現金要約、債轉股、以資抵債、留債展期四個選項，債權人可根據自己的持債成本、退出訴求，靈活選擇，沒有任何強制選項，留債展期部分也沒有設置上限。

同時，方案償債資源也較為優質，包括現金對價、股票、資產等等，體現出誠意。尤其融創股票是極具流通價值的好標的，是地產行業交易量最大的股票之一。數據顯示，今年來，融創股價累計上漲超過90%。

而每逢政策利好，融創股價都會領漲。昨日召開的中央政治局會議強調，穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。港股房地產板塊受此影響尾盤快速拉升。其中，融創中國表現最為突出，單日漲幅高達14.68%。

“可以預見，境內債重組一旦成功，對公開債的投資人來說將會有不錯的收益率。這也是為什么融創這次方案帶給市場很大影響，既創新、又能多方共贏。” 一位知情人士分析。同時，融創也是第一個提出市場化化債重組方案的案例，低成本持有的債權人，可以在適當折損利益的情況下快速套現，而不愿接受本金損失的投資人可以選擇留債長展期，最大程度上照顧到了不同債權人的利益。”

行業市場化降債新樣本

融創是業內率先提出境內債整體重組方案的房企之一，它的進展也牽動著行業諸多的關注。在此之前，行業已經歷了債務展期、債務重組、逆向混改、破產重整等一系列的化債探索。

其中選擇債務展期道路的企業頗多，首批完成境內債展期的企業中，已有房企今年6個月內追加兩次展期直至明年3月。

這樣展期的弊端是，在市場遲遲未現根本好轉的情況下，對企業真正減負、重回正軌發揮不了實質作用。而一旦房企經歷過多次展期，債權人也會對公司失去信任。

也有少部分房企選擇走上了破產重整、逆向混改的道路。但破產重整與逆向混改一般需要強大的戰投下場輔助，同時可能伴隨著強制削債的安排，在當下市場環境中，不具備行業普遍性。

從目前行業發展來看，房企需要的是一次真正意義上的債務重組，系統性、長期性地解決債務風險，而融創式債務重組，也被行業視為樣本。

“融創的債務重組方案目前推進順利，一旦全部通過，所有未完成境內債重組的房企大概率都會選擇跟進。”一名業內人士指出，目前已有不少房企都在著手推進境內債重組，都很關注融創境內債重組的進展，一旦成功就意味著該方案可復制，可借鑒。

第一，融創是為境內債權人單獨定制了債務重組方案，同時創新采用市場化的化債思路，保守估計將壓降其50%的境內公開債，這契合當下房企全面降債的需求和趨勢。

第二，在行業艱難的債務重組過程中，融創真正立足于從根本上將企業主體引入良性發展循環的出發點，同時兼顧了所有相關方的利益，也得到了多方的認同，投出贊成票。

一位不具名的債權人表示，融創唯有盡快恢復健康經營，才能真正保護所有債權人和投資者的長期利益。我們愿意再相信融創，一起度過目前的難關。

從公開數據來看，融創有充足的底層資產，同時經營已經在持續轉好，在行業逐漸止跌回穩后，具備更快復蘇的動能儲備。

根據2024年中報，融創未售土儲貨值超過1.2萬億元，一、二線城市占比近7成，底子厚實；資產盤活推進順利，好產品屢獲市場認可，今年上海外灘壹號院二期三開三罄，累計銷售超215億元，上海壹號院也首開日光，年底有望再次加推。保交樓方面，融創在去年完成31萬套交付的情況下，目前正在繼續攻堅克難，年度沖刺16萬套。

“債務的風險一旦化解，就能給公司經營恢復留出空間，從容解決好當下保交樓的攻堅克難，強化供應商、購房者信心，恢復正常銷售和造血能力。”上述行業分析師表示。

在房企化解債務風險的共同命題下，走在前面的融創，正在用自己的模式率先走出一條市場化化債的道路，這對于整個行業來說，都是至關重要的一步。