界面新聞記者 | 王婷婷
10月以來，樓市熱度提升，但住房租賃市場由于畢業季效應減退，租賃需求釋放節奏放緩等因素，轉而進入淡季，重點城市平均租金環比小幅下跌。
中指研究院數據顯示，2024年11月，全國50個城市住宅平均租金為35.6元/平方米/月，環比下跌0.66%，同比下跌3.18%。11月，住房租賃市場持續處于淡季，需求保持相對低位。
實際上，自8月份開始，住房租賃市場就已提前進入淡季行情。數據顯示，7月份重點城市住房租賃平均租金還是微幅上漲，到8月轉為小幅下跌，9月50城住宅平均租金為36.1元/平方米/月，環比下跌0.39%，同比下跌2.52%。
分梯隊來看，今年三季度各梯隊城市租金累計均下跌。根據50城住宅租賃價格指數，2024年三季度，一線城市住宅平均租金累計下跌0.49%，二線城市累計下跌0.63%，均較去年同期由漲轉跌；三、四線代表城市平均租金累計下跌0.35%，跌幅較去年同期擴大0.12個百分點。
需求放緩，但市場供應規模在不斷增加。
近年來，中國房地產供給側結構不斷改革，長租公寓逐步成為我國未來租賃住房供給體系中增長潛力最大的部分。截至10月，TOP30的長租公寓企業總共管理的房源數量已經上升至177萬間，開業房源量也達到122.1萬間。
此外，在“十四五”保障性租賃住房籌集臨近收官之際，大批房屋密集入市，亦在持續推動住房租賃市場高速長效發展。截至6月底，全國已建設籌集保障性住房112.8萬套（間），占年度計劃170.4萬套（間）的66.2%，完成投資1183億元。
克而瑞研究認為，過去幾年住房租賃行業產品發展與變化，經歷了起點、爆發和平穩階段。2022年，是眾多企業初次涉足住房租賃領域的起點之年，產品質量差異大。
2023年行業爆發之年，各企業產品力實現質的飛躍。以地方國企為主的典型企業，產品能力迅速提升并達到了與市場化企業較為一致的水平；一些原有的租賃行業頭部企業也開始推出高端產品線，進一步豐富原有產品厚度。
在經歷2023年質變之后，2024年行業進入平穩發展期，各企業已在產品能力上達到新的高度，未來將以此為基礎，保持穩健發展和個性化提升。
一方面體現在客戶與產品的關系構建上，傳統按白領、金領、藍領等分類的方式開始趨向于復雜精細化，比如更多的企業結合客戶支付能力和家庭結構進一步拆分客群，將客戶劃分得更精細。
另一方面，針對點狀模塊的差異化特性體現也在持續完善，比如公區融入了更多的主題性元素；“改造型”項目著力解決戶型大進深弊病，于空間、格局、色彩搭配等多維度強化；“政策型”項目深植黨建元素于社區，并面向外籍、高端人才客戶啟用雙語管家增值服務等。
整體而言，租賃住房市場正向精細化、多樣化、專業化趨勢發展。
近日，在克而瑞主持的“從保障到優質：租賃住宅創新與租戶體驗升級”圓桌對話中，萬科泊寓、base佰舍、瓴寓國際等租賃企業代表，共同探討了租賃住宅市場的變化趨勢、產品創新、服務模式迭代等。
泊寓是通過產品升級滿足用戶情緒需求，來提升運營效率。萬科公寓公司產品首席合伙人、泊言咨詢總經理黃婷表示，泊寓的核心是“為用戶找到合適的房間”，這種以用戶為中心的運營理念簡化了流程，提高了去化速度和續租率。
黃婷認為，泊寓2.0產品升級聚焦于情緒交互，從“居住剛需”到“情緒滿足”，這一轉變帶來了營銷費率的降低和單房坪效的提升。比如在北京三元里旗艦店試住活動中，首批600間房間迅速住滿。
base佰舍依然堅守中高端服務式公寓領域。錦和資管公寓首席執行官陸志剛指出，base佰舍從三個維度提升產品力。
一是“留與流”，打造適合的產品，吸引新租客，并留住他們；二是“日與夜”，挖掘白天和晚間客戶真正的需求，平衡公區使用頻率和容量；三是“上與下”，base佰舍有很多項目是底商就在樓下，研判三個base產品線不同租客不同需求，進行底商前期定位。
保障性租賃住房在有著租金優勢的前提下，也要提升租住體驗。
以瓴寓國際在上海的保障性租賃住房項目“上海松江西部科技園柚米社區”為例，據瓴寓國際產品總監楊鑫介紹，該項目提出了三層社區空間分級概念：私密空間、半私密空間以及整體共享的公共空間。
楊鑫表示，未來瓴寓還將持續深耕租賃大社區領域，隨著R4土地供應量的減少，會在存量改造端做更多的探索和發力。
武漢城投悅家公司則是推出了保障性租賃住房的“先租后售”模式，如城投·豐山府項目，租戶可“零首付”入住，5年累計租金可抵扣房款，為青年人、新市民降低購房門檻。
克而瑞指出，租賃住房作為城市居住體系的重要組成部分，其核心目的在于解決流動人口的基本居住需求。
但近幾年，租賃住房已經不僅僅是物理空間的提供者，更是生活方式與社區文化的塑造者，承載著提升租戶生活品質、促進社會融合與可持續發展的責任。這一轉型背后，是產品設計的創新、服務模式的迭代，以及科技應用的深度融合。
未來，隨著政策的持續推進和市場的不斷成熟，租賃市場有望迎來新的發展機遇。對于租賃企業來說，如何提升服務品質，增強租戶體驗，將成為制勝的關鍵。