文｜時代周報

縱橫江湖20年的“豪宅稅”成為過去式。

11月22日，廣州市住房和城鄉建設局等三部門發布《關于取消普通住宅和非普通住宅標準的通知》。至此，普通住宅和非普通住宅標準正式在一線城市宣告終結。

這一標準可以追溯到20年前。

2005年4月30日，建設部、發改委、財政部等七部門聯合發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》（以下簡稱“《意見》”）。

《意見》提出，自2005年6月1日起，對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。由于這一征稅對象僅限于非普通住宅，因此又被稱為“豪宅稅”。

同時滿足以下條件的則可免征“豪宅稅”：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下——這是普通住宅的初始定義。

20年時間里，各地普通住宅認定標準經過多次調整。深圳的最新標準是：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下。

取消普通住宅和非普通住宅標準，意味著“豪宅稅”也將隨之退出江湖。這將節省一大筆交易稅費。

根據美聯物業全國研究中心測算，假定一套建筑面積約148平方米的二手住宅，原登記價格為800萬元，業主持有三年后賣出，買家以2000萬元買入作為家庭第二套住宅，“豪宅稅”取消前買賣雙方需繳納契稅、增值稅及其附加、個人所得稅合計151萬元，取消后交易稅費降至60萬元，立省91萬元。

“一線城市先后取消普通住宅和非普通住宅的標準，大戶型、中高端產品的銷售情況變得活躍起來，很多膠著的買賣磋商正在加速簽約。”美聯物業深圳董事總經理江賢亮認為，本次交易稅費優化后，改善型產品、高端產品的交易量將會明顯增加。

事實上，“豪宅稅”取消前，受益于政策持續優化，改善性需求有效釋放，北上廣深豪宅市場已經走出獨立行情。業內判斷，此次“豪宅稅”取消，將有力夯實豪宅市場行情，成交繼續企穩。

富豪出手掃貨，頂豪頻現“日光盤”

四個一線城市中，上海豪宅市場今年以來持續高熱，一枝獨秀。

11月15日，上海徐匯中海領邸·玖章選房，均價約13.25萬元/平方米的552套房源開盤售罄，收金85億元——這是項目第四次實現開盤售罄。中海領邸·玖章是年內上海第四個“千人搖”項目，累計吸引1556組購房者認購，刷新今年上海新盤認購紀錄，觸發積分制。

玖章售罄后，中海徐匯濱江項目累計銷售額達233億元，創下全國單盤高層住宅銷售金額新高，因此也被稱為“最牛豪宅”。

緊隨其后的融創外灘壹號院，在10月27日迎來第三次開盤，158套房源實現58.82億元銷售金額。根據融創中國披露數據，融創外灘壹號院年內三次開盤三次售罄，總銷售套數472套，全年總成交金額約215億元。

克而瑞上海機構統計數據顯示，今年前三個季度，上海共計產生30個“日光”盤。其中，單價10萬元/平方米的豪宅盤17個，單價15萬元/平方米以上的豪宅盤有8個；總價3000萬元以上的高端住宅成交1817套，較2023年全年增長93%。

上海豪宅走出獨立行情，地段的稀缺性是其“流量密碼”。

根據上海中原地產市場分析師盧文曦的觀察，上海豪宅持續熱銷的原因在于，地段的不可復制性。“上海開埠一百多年，底蘊深厚，梧桐區的地段、人文、產品都是頂尖的，沒有辦法復制，很受‘老錢’青睞。上海也有很多金融新貴，喜歡住在黃浦江邊上，好的地段也就浦東一段、浦西一段，現在也建設得七七八八了。”

“由于優質土地稀缺、開發節奏放緩，市場提供的產品遠不能滿足需求，再加上今后的市場不再是普漲行情，錢只會流向好地段、好產品。所以，至少在最近一兩年里，在自住需求釋放疊加資產配置需要的驅動下，豪宅盤會開一個火一個。”盧文曦表示。 

有別于上海豪宅市場的普遍升溫，北京、廣州、深圳呈現點狀高溫狀態。

在“9·30新政”的助攻下，北京東四環豪宅北京宸園于10月13日開盤，現場約800個座位座無虛席。開發商中建智地宣布北京宸園首開收金61.5億元，隨后緊急加推。二環內西城區豪宅中海京華玖序，以91.53億元的成交金額排名今年1-10月北京項目銷售金額榜第一，成交均價約17.45萬元/平方米。

廣州頂豪市場出現多宗過億成交。

星河灣·半島在今年“黃金周”假期首日成交2套總價超2億元、面積超1000平方米的復式單位。鵬瑞1號成交2套望江“樓王”單位，一套總價2.08億元，一套總價2.02億元。二手頂豪僑鑫·匯悅臺成交一套總價高達4.61億元的大平層，單價約37萬元/平方米，一舉刷新全國單套住宅售價紀錄。

深圳的豪宅市場信心亦有所修復。

于11月22日結束選房的招商蛇口四海臻邸二期，參觀樣板間需驗資100萬元。至開盤結束，均價約11.23萬元/平方米的206套預售房源去化96%，收金23.3億元。深鐵懿府近期推出最后4套“樓王”單位，2套大平層總價約3400萬元，2套頂層復式總價約5800萬元，開盤半小時售罄。

沉寂已久的法拍房市場也有異動，11月出現多套溢價成交豪宅。

深圳灣悅府一期一套建筑面積約364平方米單位以8119萬元成交，溢價率14.21%；深圳灣三湘海尚一套建筑面積約287平方米單位以8452萬元成交，溢價率18.17%；香蜜湖瑧山府一套建筑面積約240平方米單位以4599萬元成交，溢價率36.12%。

市場極度分化，普豪仍在降價

豪宅市場雖然高熱，但內部也出現分化趨勢。當頂豪頻傳捷報時，“普豪”正在打折降價。

10月底，李嘉誠家族旗下企業長江實業在北京朝陽東四環的豪宅項目御翠園開盤，推出50套特價房，產品包括建筑面積約140平方米、約180平方米的大平層和建筑面積約345平方米的聯排別墅，售價低至7.6萬元/平方米。

可供對比的是，御翠園備案價在9.07萬-9.97萬元/平方米之間，特價房售價較備案價打了76折，同樣地處東四環沿線的豪宅項目融創壹號院、縵和北京，銷售單價均超過10萬元/平方米。

深圳市場的境況相似，一手豪宅讓利開盤，二手房價“明升暗降”。

招商蛇口四海臻邸二期推出206套房，吸引370批客戶認籌，房客比約為1:1.8。開盤期間，招商蛇口依然給到誠意滿滿的折扣，按揭付款折扣為93折、一次性付款折扣為92折。

二手市場標桿盤華潤城潤府一期是一個典型樣本。

深圳“9·26新政”發布后，潤府一期成交度顯著提升。來自貝殼找房的成交記錄顯示，9月30日-10月23日期間，該平臺累計成交潤府一期10套二手房，整個8月的成交量只有2套。

建筑面積約89平方米3室2廳是成交主力，最新成交價在1200萬元左右。“9·26新政”出臺前，同戶型的成交價在1150萬元上下，低樓層單位跌破1000萬元。

“成交價看似上漲了，但其實只是回到當初正常的市場價，甚至還不能說‘回到’。”長期關注華潤城的資深經紀人陳晏航（化名）表示，今年4月，潤府一期有同戶型房源以1250萬元成交，在市場高峰期，成交價曾去到1300萬元。 

次新盤招商臻府也出現類似情況。一套建筑面積約120平方米的4室2廳房源以1168萬元掛牌出售。在放盤的一個多月時間里，業主曾調價三次，最近一次是在11月13日，上調報價169萬元至1168萬元，這一價格與初始掛牌價1200萬元相比，仍然便宜了32萬元。

熟悉招商臻府的經紀人張馨（化名）透露，限售解禁后，該小區短時間內大量房源掛牌出售，價格內卷嚴重，“120平方米的3室2廳，最便宜的一套業主只賣936萬元，比當初的開盤價便宜了一百多萬，真心想買價格還有談判空間。還有業主為了方便買家看房，提前結束租約，報價1020萬元，也比開盤價低。”

廣州市場雖然頂豪成交活躍，但整體成交量有所回落。廣州中原研究發展部統計數據顯示，今年1-10月，廣州千萬豪宅成交不及2023年同期，預計全年成交量在4500套左右，將是廣州最近5年豪宅成交首次出現同比下跌的一年。

止跌企穩可期，機構釋放看好信號

財政部等三部委發布房地產稅收政策后，上海是首個落地取消普宅標準的一線城市，隨后北京跟進取消普宅標準，深圳和廣州也加速跟進，一線城市進入政策寬松期。

在9月底的一攬子樓市政策邊際效應減弱之際，“減稅”大招的出臺將繼續鞏固政策效果。業內認為，“豪宅稅”取消后，豪宅市場將獲得一波新的有力托舉，促進成交，并傳導至剛需市場，最終帶動市場整體繼續企穩。

“在寬松的政策帶動下，樓市信心正在逐漸恢復，推動房地產市場止跌回穩的動能將增強，以上海為代表的核心城市房地產市場將逐步復蘇，整體樓市也將趨于穩定。”克而瑞表示。

穆迪認為，全國合約銷售額再度急劇大幅下滑的可能性不大。“新房的長期基本需求依然顯著，尤其是在高能級城市。雖然購房者的擔憂仍是阻礙因素，但由于政策環境的持續支持，市場信心不太可能大幅趨弱。”

穆迪同時指出，高能級城市的表現將繼續優于低能級城市，因為其經濟實力更強，人口流入更多并且從政策刺激措施中受益更大。隨著居民更加富裕和對更大居住空間的追求，改善型購房者的需求也會較為旺盛，尤其是在高能級城市。

“高能級城市的合約銷售額占全國合約銷售額的比例已從2020年的45%升至2023年的51%，我們預計到2025年將進一步攀升至55%-60%。”穆迪表示。

中信建投發布研報認為，參考止跌回穩的國際經驗，海外5國房價下行周期在5-10年左右，跌幅在20%-40%左右，參照此，中國房價有望在2026年前后止跌回穩。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，減稅政策發布以后，后續政策空間有限。但既有的政策還在落地的路上，包括100萬套的城中村改造貨幣化安置，用專項債、專項借款來收儲存量土地和房屋等。

“這些政策落地取決于對底部價格的判斷、對交易價格的認可。反過來，這些政策若能落地，也有助于夯實底部價格，使得各方對交易對價形成共識，縮短止跌回穩的周期。” 李宇嘉表示。