文 | 經濟觀察報 郭蓉

10月，在迪拜的上海五福貴聚置業創始人楊洋向經濟觀察報展示了迪拜一處別墅的價格變動：2023年11月，該物業售價約為2857萬迪拉姆（阿聯酋貨幣，與人民幣的匯率約為1:1.95，總房價約合人民幣5562萬元），今年10月，售價同比上漲了1267萬迪拉姆（折合人民幣2473萬元）以上，漲幅為44%。

這處別墅位于迪拜杰貝阿里棕櫚島的一個別墅群中。棕櫚島也是迪拜的高端住宅區之一。楊洋告訴經濟觀察報，迪拜的豪宅社區大多有十幾年的歷史，主要在沿海區域和靠近沙漠的區域。

經歷了持續兩年的地產熱，迪拜的房地產市場仍保持溫度。

房地產市場調查公司Engel &Volkers Middle East的最新數據顯示，2024年上半年，迪拜住宅物業的交易量同比激增33.5%，達到77233筆，銷售總額也上漲31%，達到2270億迪拉姆。

楊洋說，過去兩年，中國不少中產人士來迪拜置業，但今年，這一群體的購買力不如從前。

楊洋說，“好在高凈值客戶的數量和比重都在增加，許多人是私人企業主或企業高管，考慮購買的房產通常價值在1000萬元人民幣以上。”

01 在迪拜“搶房子”

楊洋說，迪拜的好房子要靠“搶”的，而“越難搶的項目一定是越能升值”。

今年5月，阿布扎比開發商ALdar在迪拜的公寓項目首次推出后，就有不少買家前來搶購。這是ALdar在迪拜的首個公寓項目，股東包括阿布扎比主權基金和阿布扎比商業銀行，均為國有資本。迪拜和阿布扎比同為阿聯酋的組成國。

楊洋說，這家開發商希望以較低的價格試水市場反應，所以吸引了大量買家搶購。

為了能幫客戶“搶”到房子，楊洋和同事們需要提前在開發商系統中“搶號”。

開發商要求每個護照對應一個號碼，有號才能買房。如果錄入了護照，獲得了購房碼，但沒有及時買入，號碼也會立刻作廢，這個決策的窗口期只有1—2天。

窗口期后進入選房環節。購買者要準備好所有的材料：文件、購房資金、4%的土地注冊費及雜費，并開具支票，避免出紕漏。選房時，購房者或者代購者需要當機立斷對電腦屏幕上約20套房子進行選擇。

楊洋說：“前期最多能給到購房者一周的時間，因為時間緊湊，樓盤開售之前，每個銷售就會拿著一沓支票去搶房。”

目前，這個在5月開盤的項目已經售罄，項目起價只有189萬迪拉姆（折合人民幣約367萬余元）。楊洋說，中國的許多中產人士都買得起。

這些年，楊洋賣出了幾百套迪拜的房子，其中有別墅豪宅，也有不少面向工薪族的小型公寓。

2017年至2019年，中國的中產人群，尤其是上海、北京、深圳等一線城市的購房者，能夠輕松購買價值200萬—400萬元人民幣的房產。這些人往往不實地看房，遠程就能完成購房、交房和出租的全過程。

但這兩年，其中一些人為了維持現金流，不得不賣掉自己在迪拜的房產。

02 來自全球的購房者

楊洋每天的工作很多，其中一項費時費力的工作是客戶接待。迪拜的房地產客戶來自全球各地，她要給客戶配備地接團隊、司機和銷售人員，安排好衣食住行、文化娛樂，如果客戶要求，她還要陪同客戶參觀景點，再看房子。

楊洋說，今年英國客戶明顯增多。2023年9月5日，伯明翰市議會發出通知宣告財政破產。2023—2024財年，伯明翰市議會預計該財年的財政赤字為8700萬英鎊。此后，大量英國中產來到迪拜購房。

隨著巴以沖突的持續，從去年第三季度至今，許多巴勒斯坦、以色列的富豪及中產選擇在迪拜進行投資。楊洋說，她就接待了幾組以色列客戶。

以迪拜為代表的阿聯酋核心城市的房地產市場，連續四年，增長勢頭不減。

楊洋說，超過一半的購房者在迪拜置業后，都會將房子租出去，所以她提供出租、維護和二手房轉賣服務。

她看了看系統中的數據，告訴經濟觀察報，今年迪拜市中心的租金同比增長了11.11%。即使是最普通的一居室住宅，年租金也在23萬—25萬元人民幣；酒店式公寓的年租金可達到60萬—80萬元人民幣。

楊洋說，早期投資者能夠享受到9%—10%的年租金回報率。近年由于房價上漲，迪拜房產的租金回報率有所下降，但核心地區仍然能保持7%的租金回報率，非核心地區能達到8%或更高——非核心地區的房價增長沒有核心地區那么快，但租金卻在持續上漲。

03 20年房價沉浮

每晚，伴隨著Dubai Mall（迪拜購物中心）噴泉的音樂，迪拜的地標性建筑哈利法塔上都會亮起用各國語言書寫的“Emaar（伊瑪爾）”字樣，這也成為迪拜旅游的經典景觀。

伊瑪爾是迪拜最大的地產公司之一，成立于1997年，以其標志性項目哈利法塔、迪拜購物中心和迪拜碼頭聞名。

除了伊瑪爾地產之外，迪拜還有其他幾大地產物業公司。以豪華物業和高端項目聞名的達馬克物業（Damac Properties），年收入超過20億美元；迪拜地產（Dubai Properties）是迪拜政府的房地產開發公司，該公司建造了朱美拉海灘住宅、商業灣。這家公司是迪拜控股集團的子公司。

迪拜的新豪宅區毗鄰沙漠，價格通常達到上億元人民幣。新別墅的設計往往以現代風格為主，許多還未交付的豪宅社區還融入了現代高科技元素。

楊洋認為，迪拜房產的吸引力主要得益于其政治的中立性、資金的低門檻和政策的開放性。迪拜對房產投資者調整了簽證制度，使迪拜成為那些已在其他地區地產市場完成投資，正在尋求新市場的投資者的理想選擇。此外，迪拜的房地產市場交易還有相對完善的法律體系保障。

過去20年間，迪拜的房價也曾經歷幾起幾落。2002年左右，迪拜允許外國人在當地置業，房價迎來第一輪上漲，但在2008年全球金融危機中，房價幾近腰斬。2013年，隨著迪拜獲得2020年世博會的舉辦權，房價又進入了一輪上漲周期，至2015年石油價格不斷走低，迪拜房價進入持續五年的下行期。

2020年，新冠疫情對全球經濟造成了巨大沖擊，迪拜的房地產市場在這一時期卻悄然開啟了新一輪的發展期。從2021年至今，迪拜也是全球樓市中表現較出色的國際城市之一。

楊洋認為，迪拜的房價與其常住人口數量密切相關，只要常住人口持續增長，房價就不太可能下降。2023年，迪拜官方統計數據顯示，迪拜常住人口增至367萬。楊洋說：“疫情三年中，迪拜的常住人口增加了近三分之一，這也是租金持續上漲的主要原因。”