界面新聞記者 | 王婷婷

“城市更新”作為近兩年熱詞，被賦予著新的內涵與高度。             

黨的二十大報告要求，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。黨的二十屆三中全會則進一步明確要“建立可持續的城市更新模式和政策法規”。

如今，城市更新正在各地如火如荼地全面展開。據住房和城鄉建設部日前公布的數據顯示，截至目前，全國已實施城市更新項目超6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元。

此外，各地也因地制宜探索制度政策框架與建設模式，城市更新“進度條”不斷刷新。此前，安徽省住房和城鄉建設廳針對深入開展城市更新工作提出若干措施，如明確“留、改、拆”更新區域和地下空間利用范圍，合理確定土地用途、開發建設強度、各類配套設施等，為實施城市更新項目提供依據。

湖北同樣將城市更新放至政府工作的重中之重，多地成立“住房和城市更新局”，并相繼掛牌。而深圳、廣州、濟南等地則是另設了專門的城市更新機構。從“城鄉建設”到“城市更新”，體現出各地工作重心開始由增量建設轉到存量管理。

城市更新事關民生、事關發展，如何走出可持續之路是當前城市更新工作面臨的最大難題之一。一線城市上海也明確表示，要以“再難也要想辦法解決”的韌勁，加快探索走出更可持續的城市更新路子。

近日，第一太平戴維斯中國區策略顧問部負責人朱鋒接受了界面新聞專訪，就當前歷史文化建筑如何有機更新、城市更新面臨哪些挑戰、國內外有哪些成熟案例可參考等話題回答了記者提問。

更新與保護，如何共贏？

城市更新和城市歷史文化保護有著天然的聯系，當前中國有許多獨有的優秀歷史建筑正在經歷翻修、重生。如何實現保護與更新、傳承與融合的共贏，是一大難題。

朱鋒告訴界面新聞，城市更新和歷史文化保護并非對立，而是相輔相成的關系。將歷史文化保護融入城市更新，需要制定科學規劃，采用適度更新方式，發展文化創意產業，加強公眾參與和社區共建，并利用科技手段提升建筑的可持續發展能力。

首先，需要制定科學合理的歷史文化保護規劃。在城市更新規劃中，明確歷史文化保護的目標、原則和范圍，并制定相應的保護措施。對歷史文化建筑進行分類評估，區分不同等級的保護對象，并制定相應的保護策略。在保護規劃中，既要注重歷史風貌的傳承，也要考慮建筑功能的更新和提升，實現保護與發展的有機結合。

此外，采用適度的更新方式，避免大拆大建，盡量采用微更新、漸進式更新的方式，保留歷史建筑的原貌和特色。在更新過程中，注重歷史建筑的結構安全和技術改造，提升建筑的舒適度和使用功能。比如可引入現代建筑元素，與歷史建筑進行有機融合，創造獨特的建筑風格。

與此同時，可發展文化創意產業，將歷史文化建筑改造為博物館、藝術館、文創中心等，展示城市的歷史文化底蘊，吸引游客和創意人才。

這期間，可鼓勵發展特色民宿、餐飲、手工藝品等，將歷史文化與旅游休閑相結合，促進經濟發展。通過文化創意產業，賦予歷史建筑新的生命力和活力，使其成為城市更新的重要引擎。

還要加強公眾參與和社區共建，建立公眾參與機制，讓社區居民參與到歷史文化保護和城市更新的決策過程中。開展歷史文化宣傳教育活動，提高公眾對歷史文化保護的認識和意識。通過社區共建，形成保護歷史文化、推動城市更新的合力。

科技手段也必不可少。

朱鋒認為，利用數字化技術對歷史文化建筑進行記錄和展示，實現歷史文化的數字化傳承；虛擬現實技術則讓公眾體驗歷史文化建筑的過去和未來，增強歷史文化的吸引力；而利用節能環保技術，對歷史建筑進行綠色改可擴容提升建筑的可持續發展能力。

以上海蟠龍天地為例，該項目就是將歷史建筑改造為高端商業綜合體，保留了歷史建筑的立面和空間結構，同時引入現代商業元素，實現了保護與發展的有機結合。

“通過將歷史文化保護融入城市更新，可打造更具特色、更有魅力的城市，并促進城市的可持續發展。”朱鋒向界面新聞表示。

城市更新面臨哪些挑戰？

朱鋒認為，城市更新不僅僅是改善城市面貌，更是推動產業升級和經濟增長的重要引擎。

優化產業結構，發展新興產業；改善營商環境，吸引外資投資；提升城市品質，促進消費升級等，都是城市更新在實現了讓城市恢復生機的同時，促進經濟增長。

以外灘“第二立面”區域更新為例，第一太平戴維斯參與第二立面頂層設計，在強化外灘文化底蘊的同時，引入文化新創意、旅游新業態、商業新消費等功能，以進一步提升上海城市名片的吸引力。

與此同時，城市更新也面臨著不小挑戰。

朱鋒告訴界面新聞，近兩年經濟環境下行，資金成為城市更新面臨的首要問題。一方面是融資難度大，城市更新項目通常需要巨額資金投入，而現有的融資渠道可能不足以滿足這些需求，特別是在經濟增速放緩的背景下。另一方面，資金回報周期長，城市更新項目的投資回報周期相對較長，這可能導致私人資本參與度不高，增加了項目融資的難度。

“我們現在接觸的所有項目，北上廣深、濟南、溫州等，面臨的都是資源跟資本倒掛的問題。”朱鋒表示，項目價值都很高，但成本同樣很高，在城市更新這個大的框架里面，可能會有些沖突，也就是這個項目想要起到的社會效益或者說它的商業價值與現在的投入不成正比。

在朱鋒看來，城市更新項目往往面臨高成本與不確定的收益之間的矛盾，而且，城市更新可能會導致原居民搬遷、租金上漲等問題，引發社會公平性的討論，如何在經濟效益與社會責任之間找到平衡點，是另一個挑戰。

朱鋒告訴界面新聞，現行的土地、規劃、建設等相關法律法規可能也會針對城市更新的實施，做一些調整。如土地使用性質變更、容積率的調整等。

朱鋒認為，大尺度的突破一定需要時間，也有一定風險。

“我們在實操過程中有時也遇到一些項目，區位很好，但是規定風貌不能動。另外，受限于政策及資本問題，整個片區的城市更新實施非常點狀，帶來諸多局限。”

城市更新，現在碰到比較大的挑戰也在于，風貌建筑評定與其真正意義上的功能使用之間的矛盾。“有些項目規定風貌建筑的等級不能動，連面積也不能改變，但原來它是居住功能，要改成商業功能肯定不合適，如果做出非常將就的東西出來，市場效果一定也很難好。”

此外，規劃與實際需求脫節也是一大挑戰。城市更新方案可能存在設計理念與居民實際需求不符的情況，導致更新項目難以得到居民的廣泛認同。

“市場對于城市更新的認知還需要普及，現如今專家、消費者、政府對政策的理解不太一樣，對很多方面的定性有無價值，還很模糊。”朱鋒指出。

國內外有哪些成熟案例值得推廣？

在這一輪城市更新中，國內外都開始注重社會資本和引進有經驗的團隊。

朱鋒介紹，英國倫敦的巴特西發電站的改造項目是一個成功的城市更新案例，它通過聚焦產業、開放空間、多元商業和活躍社群，成功地將廢棄的老廠房轉變為一個充滿活力的產業社區。

作為標志性建筑，巴特西發電站曾是歐洲最大的磚式建筑和世界上最大的煤炭發電站之一。在1983年停止運作后，巴特西發電站逐漸淪為一座荒蕪的廢墟。

“這個項目最初是純開發邏輯，提出建設包括主題公園、酒店、生態園、生物發電站甚至切爾西足球俱樂部的新球場等單一業態的方案，但發現賬算不過來。后來又找了另外一個運營商去做整體規劃，大概花了10年時間，去年已經面市。”朱鋒告訴界面新聞。

建成后的社區內部將實現內循環和外循環，預計每年吸引超過2500萬人流量。其中，1210萬為附近居民，970萬為觀光客和活動參與者，還有350萬商務人士。

朱鋒表示，保護建筑是發電廠的初衷，但為了實現整體資金平衡，又新建了寫字樓跟公寓，這是比較典型的一個案例。

在國內，上海的蟠龍天地、成都麓湖片區等，也都是不錯的案例。以麓湖CPI為例，其建筑結構以“獨棟+湖面+花園”為特色，定位為“生長在花園里的時尚文化社區”。將歷史文化與時尚文化相結合，創造獨特的社區文化氛圍。

“最近開的商業項目麓湖CPI也挺出圈的，但這種模式不可復制。在這個項目上，產品力是第一位的。”朱鋒表示。

朱鋒看來，從蟠龍天地到鴻壽坊能看出，港企瑞安則是商業邏輯第一，商業邏輯再疊加產品。“如果上海蟠龍天地是1.0，那么正在改建中的召稼樓會是2.0。召稼樓更大，本身古鎮底蘊要比蟠龍多，一定有機會成為上海第一個古鎮頭牌。”

中國的城市更新案例越來越朝著國際化方向走。

上海480米北外灘最高樓，“這個項目具有標桿性質，竣工時間是2030年（中國二氧化碳排放力爭于2030年前達到峰值），是中國第一棟新建的超高層綠色建筑。”朱鋒表示，這棟樓也是第一棟新建超過300米超高層里能夠達到碳達峰的樓。

同樣在上海，位于陸家嘴板塊的上海國際航運金融大廈在保留了諾富特酒店基礎上，增加了零售商業福山薈，形成多元化、多觸點發展，使項目更好地融入周邊社區，推動整個商業環境的優化和更新。這一舉措也使其成為上海商業升級更新具有重要的代表意義和參考價值的商業項目。

“城市更新成為城市發展的重點詞，第一太平戴維斯剛好踩中了國家的節奏，目前我們團隊關于城市更新的業務量在總業務中占比已達到六到七成。”朱鋒表示。

在上海國際航運金融大廈項目中，強調不進行大規模拆除，要最大化地利用現有價值。“我們保留了三十年前的球頂和大型玻璃櫥窗，同時在改造中使用了優質材料，并對日照造成的影響進行了精準研究，以減少能源浪費。”

此外，第一太平戴維斯還在許多項目中進行一些不易察覺的“深層”改造，比如樓宇的環保認證，以及設施設備的更新，這些都是城市更新中對環保和雙碳目標的重要回應。