文｜時代周報

郝悅花1200萬元買的房子，現在同小區同戶型的掛牌價是1050萬元。

她“上車”的那一年是2020年，那是深圳樓市最為火熱的時期——當年，深圳賣了4.5萬套新房，同比增長19.8%，創下5年新高。

如此火爆的場景主要歸因于新房和二手房價格的倒掛。

那時，深圳的限價政策已經執行三年，新房價格受到嚴格管制，與二手房價存在較大倒掛空間，“打新”浪潮席卷全城。在當時的購房者眼中，深圳很多房子都相當于“100萬元的寶馬50萬元賣”。

在“買到即賺到”的情緒裹挾下，開盤“日光”成為常態。深圳中原研究中心統計數據顯示，2020年深圳的住宅、公寓、商辦等各類型樓盤開盤超過130次，其中34次當天售罄。

眼看著市中心的樓盤接二連三被搶光，郝悅半推半就入手了龍華一套建筑面積約120平方米的新房，單價約10萬元/平方米——這是當時整個片區最貴的價格。她并無太多擔憂，因為一公里開外已經有二手樓盤賣出12萬元/平方米的價格。幾乎所有人都認定，房價還會繼續上漲。

但接下來幾年的市場走勢超出了絕大多數人的意料，幾乎所有買房人都目睹了一次樓市的“深蹲”。當下，市場經歷長期調整，形勢逆轉，房價深度回調，再加上9月29日深圳限售政策取消后，二手市場供應增加，“破發”取代“倒掛”成了高頻詞。

因為限售解禁，郝悅的房子有了流通的機會，但這并不是好消息。她在貝殼找房APP看到，小區現在出售的二手房，一半的掛牌價低于四年前的備案均價，和她家同樣戶型的房子掛牌價為1050萬元，隔壁曾經賣出天價的小區最新成交價也已經縮水四五成。

郝悅入住未滿一年的房子，價格“破發”了。

類似的“破發”并非個例。在各個社交媒體平臺，四大一線城市乃至杭州、成都、武漢、廈門等熱點二線城市，都有業主分享“破發”的買房故事。

一名武漢業主在2020年高位“上車”，300萬元本金已經浮虧50%，“不賣了”。同樣在2020年買房的一位廣州業主，680萬元買的房子，現在同小區同戶型只賣450萬元。“每日人物”的報道中也出現數名寧可虧損上百萬也要“解套”的北京業主。

在深圳貝殼研究院院長肖小平看來，二手房價“破發”，既不是個案，也不是現象。“市場畢竟調整了三四年，價格肯定不可能和之前比，所以原價賣也好，甚至比原價還要低的價格來賣，肯定是有的。”

根據肖小平的調查，目前低價賣房的業主，最主要的原因是信心不足，“雖然現在賣的價格不高，但是他們認為未來可能還會更低。” 

網紅盤報價“破發”

曾經備受市場追捧的深圳網紅盤房源，現在不乏以“破發價”掛牌出售。

譬如深圳第一個實行積分搖號的華強城。

2020年8月，華強城三期入市。據深廣電都市頻道報道，2.6萬人參與了誠意登記，而華強城可售房源只有556套。最終，長達96頁的入圍名單上，第一名積分高達109.5分——按積分規則推算，這是一對深戶夫妻，合計在深圳繳納41年社保，且名下均無房產。

去年開始，華強城三期陸續解限，可以上市交易。目前，華強城三期在貝殼找房有20套房出售，掛牌價在4.37-5.87萬元/平方米之間，而開盤時的備案價在4.3-6.6萬元/平方米之間，多套在售房源打上了“業主急售”的標簽。

貝殼找房的成交記錄顯示，今年3月，華強城三期一套建面約89平方米的三居室以378萬元成交，單價約4.26萬元/平方米。在掛牌出售的308天里，業主調價7次才促成交易。

與華強城齊名的網紅盤萬豐海岸城在2021年1月首次開盤，同樣吸引大量“社保巨子”打新，也沒逃過“破發”命運。限售取消后，萬豐海岸城獲得交易資格，目前在貝殼找房有8套二手房出售，其中5套的掛牌價低于開盤均價。最便宜的一套掛盤單價約5.26萬元/平方米，而三年前的備案均價約5.75萬元/平方米。

改善盤招商臻府也有二手房報價“破發”了。

招商臻府位于“限購區”寶安區新安街道，只有兩種戶型，建面約118平方米四居室、建面約156平方米五居室，備案均價約8.84萬元/平方米，于2020年8月入市。

目前，招商臻府有27套二手房在貝殼找房掛牌，其中10套房源報價“破發”。最便宜的是一套建面約120平方米的四居室，在限售政策取消后半個月放盤出售，掛牌價950萬元，單價約7.92萬元/平方米。負責維護這套房子的經紀人為它打上了“滿二唯一”“紅本在手”“高樓層”等標簽。

肖小平認為，二手房業主低價賣房，是在“遷就市場”。2021年5月以來，深圳房價持續下探，部分區域房價較高點縮水三至五成，大量二手房價格回到六年前，新房價格也不斷回調。二手業主想要賣房，只能隨行就市。

“業主遷就市場，最重要的原因是對后市信心不足。”今年8月，肖小平曾發起一個關于賣房原因的調查，“這些業主選擇這時候低價賣房，主要是因為他們覺得過幾個月或者明年再賣，價格會更低。”

一位以“破發價”賣掉房子的杭州業主發現，下一套房子的成交價又比自己的成交價低了25萬元，“還是跑得慢了，但是現在跑總比再晚點好。”

肖小平表示，二手房價“破發”的確存在，但并沒有形成趨勢，“真正愿意以低于購入價賣出的人，沒有我們想象中那么多，這個事是很需要勇氣的。”

二手房掛牌量走高

二手房價格承壓，與限售解禁后業主大量放盤不無關系。

9月29日，深圳市住建局等四部門聯合發布《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱“《通知》”），明確取消商品住房和商務公寓轉讓限制，商品住房和商務公寓取得不動產權登記證書后，可上市交易。

此前，深圳的商品住房和商務公寓需在取得不動產權登記證書分別滿3年、5年后方可上市交易。

限售取消后，原本在限售期的房源可以上市交易，次新樓盤掛牌量增多，推動整體掛牌量出現較為明顯的增長。

深圳貝殼研究院監測數據顯示，新政發布后，樓齡3年內、5年內的房源占比上升，其中3年內的新政后占比達到3%，增幅為1.8%；5年內的新政后占比達到9.5%，增幅為2.5%。

貝殼找房APP顯示，新政發布后的四周（9月30日-10月27日），每周新增掛牌的二手房源數量分別為7253套、5091套、4626套、4144套。可供對比的是，新政發布前，貝殼找房每周新增掛牌二手房源在3000套左右。

深圳市房地產中介協會根據公開在售二手房源量數據統計發現，截至10月28日，深圳共有68341套有效二手房在售，在售量整體呈持續增長態勢。 

供應短期走高，導致掛牌價承壓。

以網紅盤華潤城潤璽為例。潤璽分兩期開發，在2020年至2022年分三批入市，備案均價約13.2萬元/平方米。隨著限售取消，潤璽得以上市交易。

目前，潤璽一、二期在貝殼找房、中原找房的掛牌量分別為72套、85套。熟悉華潤城的經紀人宋楠透露，潤璽一、二期實際在售房源已超過300套，“有些是放盤程序還沒走完，或者沒簽委托書，沒有在APP展示。”

在售房源增多，急售的業主不得不讓步。

在中原找房放盤的多名潤璽一期業主近期下調了報價，降價房源均為建面約120平方米三居室，一套低層朝東北的降價250萬元，一套低層朝南的降價150萬元，一套高層朝東南的降價100萬元。

中原找房成交記錄顯示，潤璽一期最近成交一套建面約114平方米三居室，總價1668萬元，單價約14.63萬元/平方米。“算上供樓利息、資金成本，賣了1668萬元的業主并沒有賺錢”，宋楠表示。

宋楠表示，近幾年引起全民打新的網紅盤，按目前市場認可的價格測算，大部分只能保本，或者微賺，“不是說13萬元/平方米買入，14萬元/平方米賣出就是賺了一兩百萬元，首付的機會成本、利息、稅費、傭金，難道不是成本嗎？”

好消息是，限售取消與增值稅免征年限從五年調整為兩年引發的掛牌量走高趨勢，已經開始放緩。肖小平表示，深圳新政出臺的前三周，貝殼找房平臺的二手房掛牌量增幅分別為4.4%、1.9%、1.0%，“隨著時間的推移，增幅漸趨平緩，從中不難看出市場信心在逐步提升。”

價格泡沫被擠破

限售取消，大量二手房得以上市流通，只是“破發”的表層原因。更深層的原因是，房地產市場經過深度回調，泡沫被擠出，房價得到修正。

不止是深圳，杭州、武漢、成都等熱點城市曾引發“萬人搖”的不少網紅樓盤，也在二手市場遭遇“破發”。

以杭州為例。 2018年至2021年，杭州累計出現32次“萬人搖”，涉及未來科技城、錢江世紀城等熱門板塊的20個樓盤，部分已入市交易的樓盤出現“破發”。

未來科技城的遠洋西溪公館在2020年創造了“6萬人搖”紀錄。該項目新房均價約2.79萬元/平方米，2022年3月的二手房成交單價一度攀升至4.2萬元/平方米，但2024年9月的成交均價約2.56萬元/平方米。克而瑞指出，遠洋西溪公館“破發”，主要受投資客比例過高、產品戶型過時以及群租房過多等因素，導致小區房價出現踩踏、回落的情況。

大江東核心區的融創城也面臨“破發”。2019年至2020年，融創城共開盤9次，創造了2次“萬人搖”。新房時期，融創城高層均價約1.84萬元/平方米，今年9月其高層房源的成交均價約1.66萬元/平方米，虧損近10%。

杭州舊日的網紅盤二手房價“破發”，原因同樣指向房價的高位回落。

2022年中以來，杭州二手房價格開始波動下行，一二手房房價由此前的顯著倒掛轉變為當前的正向價差持續擴大。根據克而瑞監測，今年以來，杭州的新房與二手房價差已從3月的1297元/平方米擴大至9月的5466元/平方米。

“房價下行帶走了短期投資投機需求，真實的購房需求顯現，多數曾經的網紅盤或進入保本和微利期，樓市財富效應預期也將持續減弱”，克而瑞表示。

對于限售政策的取消，業內普遍持肯定態度。

中指研究院政策研究總監陳文靜認為，限售取消短期內或推動二手房掛牌量增加，但也有利于促進二手房市場活躍度提升。

一名市場研究人士并不認為限售解禁供應增加會造成房價踩踏，“過去這么多年，二手市場活躍的時候，都是供需兩旺的行情，需求和供應是齊頭并進而非此消彼長的過程。供需兩端都充足，大家才能夠快速地進行需求匹配，從而達到量與價的平衡。”

“房子能夠沒有限制地流通，市場才會是比較健康的狀態。”前述人士表示。

9月底落地的一系列政策組合拳已滿月，深圳等一線城市市場信心明顯修復。

根據深圳中原研究中心監測，截至10月28日，深圳一手住宅認購11185套，超過過去4個月購房合同網簽量總和；二手住宅過戶量為5256套，為2021年2月以來新高。

“一二手成交都創近幾年新高，反映市場確實火爆起來，客戶預期明顯改善，入市意愿大幅提高。”中原地產（中國內地）華南區總裁、深圳中原總經理鄭叔倫表示，目前只是成交量的大幅上升，當這種行情能夠持續下去，價格也就有機會完成筑底甚至轉頭向上。

（郝悅、宋楠為化名）