界面新聞記者 | 白帆

10月已經過半，樓市的“金九銀十”進入最后的沖刺階段，北京二手房市場也越來越活躍。

根據北京市住房和城鄉建設委員會公布的數據，自國慶假期之后，北京二手房已經連續日簽約量達到七八百套，市場回溫明顯。國慶假期之后的10月8日，北京市二手房網簽量達到467套、10月9日758套、10月10日860套……10月8日-10月16日的9天里，二手房網簽量合計達到6460套。

據中原地產首席分析師張大偉，北京這輪成交主要集中在低總價的二手房源，特別是300萬-400萬左右的“老破小”。 

在這樣回溫的趨勢中，一些二手房門店半個月的交易量便超過了9月份的整個月。麥田房產用“火爆”來形容這段時間的二手房市場，“如果市場維持這個熱度，10月的成交量將輕松超過2萬套，上次10月份出現這么火熱的情況，還要追溯到2016年。”麥田房產方面表示。

火熱的交易數據和對未來的預期也帶動價格的變化。據界面新聞了解，當前，面對政策刺激和樓市升溫的數據，一些業主仍保持在之前的價格預期，還有一些業主甚至想要提高掛牌價。 

麥田房產方面也表示，新政后，業主漲價現象增多，議價空間開始變小。十一期間，成交房源議價空間和9月相比縮小了0.8個百分點。同樣報價1000多萬的房源，新政后可談的空間少了10萬左右。 

尤其在北京一些優質次新小區，漲價成交的現象再現。麥田房產提供的案例顯示，10月2日，太陽宮的火星園成交了一套97平兩居，成交價1070萬。但在9月30日，同戶型成交價1000萬，兩天時間，房價上漲了70萬。

而在此次新政出臺之前的9月份，也屬于樓市的“金九銀十”，但因為政策刺激效果弱化，市場便迅速冷了下來。

中指研究院發布的報告顯示，9月份，北京二手住宅價格環比下跌0.93%。成交方面，9月份，北京二手住宅成交13274套，環比下降7.6%，同比下降6.9%，1-9月累計成交較去年同期小幅下降1.1%。 

10月份二手房的交易量之所以反彈，主要受益于9月30日北京出臺的樓市新政。新政規定，居民購買手套商品房最低首付降至15%，二套降至20%。此外，購房資質也從原本的繳納社會保險或個人所得稅的年限達到5年轉變為2-3年，特殊人才最低降低1年即可獲得購房資質。同時，通州區原本實行雙重限購，此次也一并取消，購房資質和其他區一致。

這次樓市新政，是2011年北京實施限購政策以來，歷史上最大力度的限購松綁組合。從實際效果來看，新政明顯降低了購房者的置業門檻，促進剛需和改善性住房需求釋放。界面新聞也了解到，新政之后，原本沒有購房資質的新居民火速下單。

對此，張大偉分析稱，自2023年9月以來，北京已經連續10次發布樓市松綁政策，而這一輪新政后的市場表現僅次于第一次松綁政策。“過去9次新政都是從政策后的第三周開始政策刺激效果快速衰減，這一次，10月13日是關鍵轉折點，幾個新房開盤數據要看最后實際草簽數量，而且短期再出政策可能性不大，所以10月14號開始的本周是未來幾個月最關鍵的一周。”張大偉說。

另外，在這波新政之后，“買房時機是否真的到來”也成為熱議話題。麥田房產方面認為，當前仍是北京買房的窗口期。一方面新政后北京二手房成交量大增，價格止跌回穩在即，而且，最近一年，北京很多區域的房價回調幅度都超過了3成，房價仍處在價格底部。

另一方面，新政新增了大量潛在購房群體。“根據北京非京籍人口占比估算，北京每年新增非京籍就業人口10萬左右，五環外社保年限要求5改2之后，大約新增30萬購房資格。即使有買房計劃的占1/10，也有3萬新增購買力。這些新增購買力后期逐漸入市之后，會顯著增加選房壓力。”麥田房產根據新政進行了市場估算。

在火熱另一邊，也有購房者愈發冷靜下來。一位近一兩年都在看房的居民告訴界面新聞，這段時間房價確實下跌了，購房成本也從多個方面降了下來，但同時，自己可挑選的房源也多了，在沒有找到價格匹配市場、房源匹配需求的情況下， 還是不會輕易“加碼”。

“我看到幾個小區房價都在降，但我想要的房源業主并不愿意降到與市場價格匹配的位置，除非遇到業主著急賣。現在政策愈發寬松，可以挑選的空間也更大了，那還不如再多看看。”這位居民表示。

此外，還有中介告訴界面新聞，當前喊著漲價的業主并不見得理性，還是要趁著這波利好盡快把手中的房源出售掉。他進一步提到，好的房源競爭力充分，但品質差、地段差的房源仍維持在比較低的價位，因此不能只考慮行業大趨勢，還要看自己的房源是不是真的抗跌。

另一位購房者也觀察到，她關注的幾處房源，近幾日幾乎每天都有下調掛牌價格的。一些房源是原本掛牌價就遠高于市場價，因此調整到合理的位置便于吸引客戶，還有一些房源則希望借此熱度盡快出售，因此通過降價的方式尋找出售時機。