文 | 財聯社 李潔

隨著國慶節前多項樓市重磅政策集中落地，從央行降準降息、下調首付比例，到政治局會議的“止跌回穩”，再到北上廣深接連落實松綁樓市調控，極大地提振了市場信心。

從政策效果來看，國慶“黃金周”期間，多地樓市出現火爆景象。據克而瑞監測，22個重點城市十一期間認購面積環比上升12%，同比上升26%。

分析人士指出，一線城市在政策優化推動下，新房和二手房成交均大幅增長，其中廣深表現優于京滬。

據多家機構數據顯示，國慶期間，北京新房成交同比上漲超過200%，二手房上漲超過150%；深圳新房認購量較去年同期增長664.14%；上海新房成交也同比出現翻倍增長；廣州新房項目的到訪量及認購量均大幅上升。

房企方面，黃金周期間保利發展全國成交金額約148億元，同比去年提升47%。越秀地產累計實現銷售認購金額91.9億元，創歷史同期新高。龍湖在全國多城市的銷售也全面向好，日均認購量同比2023年十一期間提升20%以上；環比今年五一、中秋小長假日均認購增長達70%-80%。

“目前銀十開局表現超預期，核心城市市場回穩態勢明顯，居民置業信心開始恢復，預計短期內新政將繼續顯效，10月市場銷售數據或將出現明顯增長。”中指研究院研究副總監徐躍進表示，展望未來，從政策來看，北上深未來限制性政策仍有優化空間，二線及三四線城市也有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價企穩。

黃金周北京樓市成交創近年來高點

2024年國慶長假，北京樓市成交量創近年來同期最高點。

中原地產研究院統計數據顯示，2024年國慶長假北京樓市成交量創近年來同期最高點，其中新建住宅同比上漲超過200%，二手房上漲超過150%。

具體來看，在2024年“930”新政后，國慶長假北京樓市成交量持續升溫，新建住宅累計認購接近2000套，同比2023國慶長假約600套的成交上漲近3倍；二手房實際成交達到5500套左右，同比上漲幅度超175%。

成交量上漲的背后是北京大幅松綁樓市調整。9月30日晚間，北京大力度優化限購政策，非京籍家庭社保年限五環內降至3年，五環外降至2年，并下調個人住房貸款最低首付款比例、取消普通住房和非普通住房標準等。

隨后在新政后的國慶假期，北京項目線上咨詢量、案場來訪、認購以及二手房帶看量等數據較往年同期及九月都有明顯增長。據中指院數據，北京新房和二手房成交量均為近幾年國慶假期的高點，熱點區域項目轉化率在10%以上。

具體來看，北京龍湖·觀萃在十一假期迅速迎來開盤后的又一次高潮，僅10.1當日就有10組客戶當場成交，10.1-10.6期間日均到訪客戶接近100組，環比提升超50%；日均成交5套以上，周期內成交32套，銷售額達1.9億，銷售流速環比提升超120%。

據該項目銷售人員介紹，國慶成交的大部分為年輕的首套置業客戶，此前出于社保年限限制及首付不足無法出手，此次降首付和社保年限調整政策徹底解決了客戶購買資質問題和支付能力。

此外，招商蛇口旗下的招商璽項目在國慶期間簽約65套，銷售額達10億元；石景山元璽項目約80套，簽約金額達8.6億。

“雖然成交量短期明顯上漲，但不論是新房還是二手房，整體成交依然以價換量為主。”中原地產首席分析師張大偉表示，特別是前期相對滯銷的新建住宅房源，最近價格依然在明顯調整。

據張大偉介紹，預計北京10月下半月網簽成交量會明顯升高，即使在長假影響下，10月二手房成交量依然有望維持在1.3萬套左右的中高位。

深圳新增大量外地以及海外購房者

國慶期間，深圳樓市成交量也迎來大幅上漲。

深圳住建局公布數據顯示，國慶期間，深圳市新建商品住宅認購銷售1841套，合計19.18萬平方米，認購量較去年同期增長664.14%；二手房方面，全市頭部中介機構帶看量、成交量分別約為2.4萬人次、1314套，日均值較2023年國慶假期分別增長22%、339%。

另據深圳中原研究中心數據，今年國慶期間 (10.1-10.6）深圳中原找房訪問量日均破百萬，咨詢量超過5000，門店二手房成交量同比增長279%，一手房成交量同比增長1053%。

“樓市新政疊加國慶假期效應，除深圳本地居民的入市意愿提升外，還新增大量外地以及海外的購房者。”徐躍進表示。

據悉，深圳于9月29日發布樓市新政，內容包括放寬限購、取消限售、增值稅征免年限由5年調整到2年、優化個人住房貸款等。

“新政后深圳各新房樓盤營銷中心看房量大漲，眾多樓盤售樓處24小時賣房不打烊，部分樓盤出現樣板間排隊等候現象，成交喜報頻發，南山、光明、龍華區多個項目到訪超1000組。”中指院分析師表示。

記者了解，新政后深圳光明御湖境項目在假期的整體來訪量對比9月提升300%，對比新政前周末日均來訪翻倍，成交量提升約3倍，連續多日單日成交金額破億。

“本次國慶很多前期由于市場信心不足導致沒成交的客戶，紛紛前來復訪再看，在新政及整體市場火熱刺激之下，購房信心明顯提升，新訪客戶購房決策時間也大大縮短；還有一部份是新政后購房名額增多，考慮第三套置業以及購置給子女的人群。”光明御湖境項目人員告訴記者。

分析人士指出，深圳新政后購房者對后市預期及房價信心增強，國慶假期為第四季度的深圳樓市實現良好開局。

廣州多個樓盤提前完成國慶假期銷售任務

歷時14年的廣州樓市限購于9月29日全面退出舞臺，成為全國首個“解限”的一線城市。

在多套政策利好組合拳疊加力度空前的促銷活動帶領下，廣州“國慶黃金周”市場熱度走高，多個樓盤現場人氣較旺，到訪量及認購量均大幅上升，購房者入市步伐明顯加快。

據悉，保利、萬科、越秀、龍湖等房企位于廣州的多個項目十一期間到訪超1000組，多個樓盤提前完成國慶假期的銷售任務。

具體來看，十一黃金周期間，保利發展廣東地區銷售額達50億元。而萬科在廣佛成交額接近30億，其中位于黃埔的萬科黃埔新城單盤假期來訪突破2000組，成交突破210套；位于荔灣的萬溪理想花地成交也突破200套；增城的金茂萬科都會四季認購同樣突破200套。

“據案場數據統計，新政后客戶到訪明顯較往日有大幅增長，日均來訪量較平時有兩倍之多，每日近200組。置業顧問接待時間持續到晚上12點成了常態。”龍湖廣州御湖境項目銷售人員表示，截至10月7日晚，節日期間累計到訪客戶超過1500組。

“預計接下來在政策利好及購房者信心逐步恢復的帶動下，廣州市場需求將逐步得到釋放。”上述中指院分析師指出。

上海新房認購量明顯提升

國慶期間，上海樓市熱度也有明顯有所提升。

9月29日，上海發布調控新政，從剛需、改善、二手房交易等方面進行調整，包括修改了外環的限購范圍，社保“3改1”，增值稅“5改2”，并且取消了非普通住宅限制。

據克而瑞分析師介紹，上海發布新政后市場開始快速啟動，從典型項目表現來看，傳統剛需項目來訪量、認購量多數優于527后新政首周，金地嘉峯匯、金地嘉境(別墅）、華發海上都薈、招商中旅攬閱等項目930新政后日均較527新政后日均認購量漲幅均在50%以上。

“因新政外環外個稅要求從三年改為一年，明顯降低了剛需客戶的購房門檻，大部分項目國慶期間到訪及認購均有所提升，其中保利西郊和煦認購率超8成。”上述中指院分析師稱。

二手房方面，上海增值稅免征年限“5年改2年”政策，以及非普宅標準的取消，均降低了二手房的購房成本，帶看量明顯提升。

“整體十一市場認購數據還是顯著好于9月和五一假期，總體市場有止跌回穩態勢，北上廣深屬政策利好直接收益者，新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度調整的天津、武漢、鄭州等也出現了短期來訪、認購上升的跡象，而余下的多數城市雖然行情相對平淡，但基本成交也已進入筑底階段，10月大概率企穩回升。”上述克而瑞分析師稱。

張大偉認為，從全國市場看，對比各城市歷史上最寬松的時刻，目前房地產政策仍有很多可以放松的空間。

10月8日，國家發展改革委主任在國新辦舉行的新聞發布會上表示，在有效落實存量政策的同時，圍繞加大宏觀政策逆周期調節、擴大國內有效需求、加大助企幫扶力度、推動房地產市場止跌回穩、提振資本市場等五個方面，加力推出一攬子增量政策，推動經濟持續回升向好。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次發改委對于房地產的表態，延續了政治局會議的基調，同時提出其他政策也在積極謀劃、積極推進，未來預計會有新政策出臺，包括減免二手房交易契稅、增值稅、個稅，以及推動再次下調LPR，驅動按揭利率進一步下調等。