文 |  空間秘探 林修。

近期，富力香港及旗下子公司被擔保代理人委任的機構人員全盤接管，此事一經公布，引發社會各界普遍關注。作為首家完成了境內和境外債務整體重組的房企，富力為何還是面臨清盤？曾接手萬達資產包中剩余的68家酒店也將被接管，富力的“酒店夢”或迎來“大結局”……

富力地產或將失去68間酒店

近日，富力地產公布，旗下全資附屬公司富力地產（香港）有限公司（下稱“富力香港”）、御逸有限公司股份（下稱“御逸”）以及兆晞有限公司（下稱“兆晞”）皆被擔保代理人委任的機構人員接管。其中，兆晞公司設立于2017年4月21日，注冊資本金100萬港元，由富力地產持有100%股份，是富力地產的子公司，也是美元債的融資主體。

據悉，兆晞已于7月8日收到新加坡政府投資機構淡馬錫旗下私募信貸主權基金Seatown Private Credit Master Fund（下面簡稱Seatown）提交的清盤呈請。這是富力首次被債權人提出清盤呈請，該呈請已在香港高院提交，將于9月25日在香港高等法院開庭審理。

Seatown作為富力集團在2023年初簽訂的融資協議中貸款人之一，提交清盤呈請的起因是發現兆晞有一筆金額為6.14億美元的境外債務（本金及應付利息）尚未償還，其中Seatown持有未償還本金額的18%，價值1.1億美元，而這筆債務的抵押品之一，便是本次被接管的68間酒店及1棟寫字樓。通俗點來講，本次清盤呈請的主要原因為：債權人發現，富力沒錢還債，又不知道何時能還上錢，于是向法院提起清盤。

對于Seatown提交的清盤呈請，富力認為這并不代表兆晞以及富力地產其他持有者的利益，Seatown只占有其中的一小部分。同時，在公告中表明與Seatown正處于積極溝通階段，努力爭取與其達成一致。但事與愿違，8月19日Seatown再一次向法院提交清盤呈請，此次呈請目標則是兆晞的母公司富力香港，也是這筆債務的擔保人之一。

值得注意的是，此前富力集團聲稱該貸款已有足夠抵押品，擔保責權人可以行使其權利強制執行抵押品，而不是申請附屬公司清盤。并且認為任何此類申請清盤的嘗試都會損害價值，會減少債權人的可收回追討。（強制執行抵押品和向法院提交清盤呈請二者區別經調查發現，強制執行抵押品通常是指債權人直接對抵押品進行處置，以收回債務，適用于有明確抵押物的債務；向法院提交清盤呈請則是請求法院對債務人公司進行清算，涉及公司整體資產和負債。并且相較于強制執行抵押品，清盤呈請是一種更為徹底的解決方式，嚴重的可能會導致公司解散。）公告中富力地產所表示的"該貸款已有足夠抵押品"，是將要被接管的68間酒店及1棟寫字樓。

無論清盤，還是強制執行，富力地產都漸漸失去對68間酒店及1棟寫字樓擁有的主動權，這是富力地產不愿看到的結果。然而，此次公告，基本宣布富力地產已經失去保住其他酒店資產的所有可能。

這也是繼去年被廣州市廣豐混凝土有限公司、廣東祥正商貿有限公司以廣州富力資產不足、缺乏清償能力為由，向廣州中級人民法院提出破產清算申請后的又一次危機。事情的起因是富力與其供應商之間因2000萬元票據糾紛未達成和解，盡管富力地產的破產清算因證據不充分而被駁回，但其債務問題也逐漸顯現，或許也為本次被清盤埋下了導火索。

從“買家”到“賣家”

當房地產市場的供需關系出現重大變化，從“增量時代”進入“存量時代”，地產酒店也從“擴張”成為移動的“血包”，從買買買到賣賣賣，富力地產經歷了什么？

眾所周知，富力是做舊改起家的。1993年，恰逢廣州樓市開始升溫，張力嗅出商機，馬上聯系好友李思廉，兩人一拍即合便共同投資2000萬元創業。他們的第一個項目，便是舊城改造、舊工廠改造項目富力新居，一舉大賣。2005年，富力地產在港交所上市，成為首家被納入恒生中國企業指數的內地房地產企業，并榮登市值最高的公司之一。數據顯示，2004年至2009年，富力地產連續五年位列中國房地產企業綜合實力第1名。2007年，富力地產則是以161億元的銷售額，位居行業第四，僅次于萬科A（000002）、綠地控股（600606）和中海地產。

或是富力地產早期的勢不可擋、所向披靡，其戰略擴張也異常激進生猛，并號稱要取代彼時的房地產行業“老大”萬科A。在這種態勢下，富力開始進軍酒店業， 2008年，富力第一家奢華酒店廣州富力麗思卡爾頓酒店成功開業。同年，廣州富力君悅大酒店、北京富力萬麗酒店、北京富力智選假日酒店也相繼開業。

但其對酒店行業的布局可以追溯至2004年。彼時，富力地產在華南、華北和中部地區的一線城市CBD核心區，重點發展高檔寫字樓、商業項目。但隨著中國經濟的快速發展，高端酒店市場的需求迅速發展。富力抓住這一市場機遇，通過與萬豪集團、凱悅集團、洲際集團等國際酒店合作，提升自己的品牌形象和價值。

初期富力在酒店領域的擴張并不快，截至2016年底，富力只擁有14家在運營中的酒店，在建或關業籌備中的酒店10家。平均下來，每年開業1家，即便算上籌備的，一年也不到2家。從2004年涉足酒店行業到2017年，其酒店項目發展已具備相當規模，即使開業速度較慢，但總體呈穩定趨勢。

這或許與其不寬裕的現金流有關，數據顯示，2012年至2016年，富力經營活動現金流連續五年為負，現金基本來源于銀行信托貸款、票據和境內債券。這也導致富力負債進一步擴大，數據顯示，2014年至2016年，富力地產的負債分別為1196億元、1345億元、1795億元。2017年更是突破兩千億大關，負債2332億元，凈負債率高達170%。

但2017年富力在自身財務十分緊張的情況下，仍舉債吃下了萬達的77家酒店。有趣的是，上文中所提到的此次富力抵押品也是2017年收購的萬達集團酒店資產。從“買家”到“賣家”，轉折點就在這一場“世紀交易”上。

2017年時逢萬達出現債務危機，準備出售大部分的酒店資產，按照原計劃融創將以335.95億元收購萬達旗下76個酒店，但途中富力意外加入，并以199.06億元價格成功收購萬達76家酒店全部股權以及煙臺萬達文華酒店70%股權。據空間秘探調查發現，富力此次收購并非意外，早在2016年年報中就曾“預告”，表示希望擴大包含酒店項目在內的高端及具有投資價值的投資組合。當時酒店市場環境相對較好，富力地產對未來市場前景持樂觀態度，希望通過收購萬達酒店實現業務多元化，降低對單一業務的依賴風險。

至此，富力通過收購萬達旗下的酒店，加上原本自有的在全球已開業和建設的高端酒店，擁有90家運營中的酒店，包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，五星級酒店為86家，占比96%，且據空間秘探不完全統計，其中超高端酒店包含14家萬達文華，高端酒店包含37家萬達嘉華，國際酒店集團的品牌（威斯汀、希爾頓、洲際、康萊德及艾美等）20余家。這一年，富力將“全球最大的五星級酒店業主”的頭銜收入囊中。

在富力地產看來，這是筆很劃算的買賣。富力表示，若自行建設76家酒店，將需要15至20年時間，而此次交易僅建設成本就節省了數十億元人民幣，同時還節省了酒店初期的推廣成本。這次收購也被富力定位為“在鞏固酒店發展策略上邁出的重要一步”。

從富力集團2017年的財務報告來看，本次富力集團的收購具有明顯增值效果，帶來一次性收益人民幣131億元，其酒店業務項目營收額增至23.75億元人民幣，相關內部人士表示本次收購預計將大幅提升富力地產未來數年酒店業務收益。富力地產聯席主席李思廉也在2018年的業績發布會上多次表示，該交易是值得的，且相當合理，并計劃將2018年酒店業務收入目標大幅提升至70億元人民幣。

不過，富力很快被“打臉”！自2018年以來，富力地產酒店業務連續虧損四年。數據顯示，2018年至2022年，富力地產酒店營運實現營業收入分別為70.28億元、70.22億元、44.63億元、50.7億元，其中2018年，富力地產酒店業務的虧損額達4.59億元，虧損增幅超200%；2019年—2021年，富力地產酒店業務的虧損持續加大，分別為虧損10.07億元、14.27億元和14.22億元，四年虧損總計近45億元。

面對連年虧損，債務到期、融資受限等多重壓力下，從2022年起富力集團相繼出售酒店資產，換取現金彌補空缺。同年以4.3億元出售了福州的天元國際威斯汀。此后兩年富力先后出售了包括北京富力文華在內來自萬達的77間酒店中部分項目，如今富力手上最后的酒店也將被抵押出去。

從“買家”到“賣家”的同樣還有融創。回顧作為2017年“世紀交易”的另外重要一員，融創收購的萬達酒店資產也在不斷擺上貨架，如無錫融創茂、融創昆明萬達城、成都融創施柏閣酒店和成都融創堇悅酒店以及武漢融創武地長江文旅城。其中，無錫融創茂以及融創昆明萬達城已是二次上架。據了解，融創昆明萬達城二次拍賣時，起拍價已降至4.48億元，評估價8億元；其首次拍賣起拍價約5.6億元，由于無人競買流拍。但不管怎么說，融創還是等來了曙光，新的買家已經現身。

可以說，這些2017年交易的萬達資產還沒來得及給富力和融創帶來更多業績上的明顯增量，已陷入流動性危機的富力和融創為求“自救”，又再度將這些資產重新擺上了貨架，等待著下一位接盤者的到來。從“買家”到“賣家”，是房地產產業發展邏輯的改變，也是所有地產酒店都在經歷的轉型疼痛。

富力地產酒店為何會“掉隊”？

作為我國最早完成境外債務展期的地產企業，富力目前負債累累，昔日風光無限的地產巨頭正逐步走向破產重組。曾經扮演萬達“白衣騎士”角色的富力，又是如何掉隊的呢？

自2008年起，富力地產受到全球金融危機和樓市調整的雙重沖擊，迅速陷入困境。在同行紛紛專注于住宅地產開發時，富力依舊按照住宅地產與商業地產1:1的開發節奏推進，資金鏈幾乎斷裂。戰略選擇的失誤導致富力不得不舉債以維持高速增長。

調查數據顯示，富力集團2018年負債超3000億，六年過去截至2024年6月30日，負債約為2679.88億元，現金流僅剩50億，一年期內到期的債務卻高達500多億。酒店本為地產銷售的催化劑，作為拿地、抵押融資、品牌溢價的不動產酒店，拋售變現可以暫緩主業資金短缺之急。在債務不斷增長的情況下，通過售賣、抵押資產填補債務問題是必然。

今年5月，富力出售了2018年從萬達手中收購的“敦ONE”項目。起因是為盡快完成項目，借入8億英鎊建筑貸款，但年初項目完工后才發現企業無力償還貸款，為避免高額的違約金，便將已完工的項目出售，最后富力不僅甩掉了11.億美元的巨額美元債券，還獲得了21億人民幣利潤。但靠這種方式來填補債務問題，算的上是“杯水車薪”。

被富力寄予厚望的酒店板塊，也沒有為富力帶來充足的現金流。富力地產原來自身的酒店業務也是慘淡的。公開資料顯示，自2012年至2017年，富力酒店業務連續6年虧損，2017年酒店營收剛剛過20億，虧損額也始終在2億元左右徘徊。在進行“世紀交易”前，富力仔細計算過：吃進這些酒店，一年能產生70億的收入、15億的凈利潤，價格不高，是個好買賣。

原本以為這些酒店將成為富力集團新的利潤增長點，但隨著房地產市場的持續下滑，酒店業務也遭遇了前所未有的挑戰。自打接手以來，7年時間，收購款加上運營虧損，富力在這些酒店身上花了250億。富力集團原本期望的投資回報變得遙不可及，反而成為沉重的負擔。

業內人士認為，這些萬達酒店資產沒有被盤活還是跟富力自身有關。2017年富力收購萬達酒店十分倉促，在收購完成整理清單時才發現大多數酒店并不是出于盈利目的建設，而是當初為了賣樓配建的附屬產品，且位置偏遠，在酒店經營上并不具備區位優勢和營利能力。同時由于富力只收購了土地所有權，經營權仍歸屬于萬達酒店管理集團。加之自身管理酒店經驗不足和缺少專業團隊管理酒店，2017的收購，只為富力帶來短時間的繁榮。

面對表現不太理想的酒店業績，富力并非毫不作為。有酒店內部人士透露，富力為了自救，曾計劃通過將酒店資產分拆成房地產投資信托基金（REITs）在新加坡上市，以盤活酒店資產和緩解償債壓力。遺憾的是，由于房企IPO和再融資標準逐漸提高，加之監管部門對上市公司質量要求的提升，基本叫停房地產企業的股權融資和房企IPO，富力酒店的上市計劃也隨之擱置。

作為曾經的房地產“華南五虎”，富力也走上了萬達的老路，通過資產出售、資產變現的方式，以換取現金或減少債務的方式處理債務到期問題，變賣資產或許能暫緩危機，卻并非長久之計。

出售酒店資產這條路還能走多久？

在房地產調控政策趨緊，融資環境也不容樂觀的當下，金茂、融創、華僑城、碧桂園等大多房企也開始拋售旗下的酒店資產。但從賣資產方面來看，地產酒店似乎越來越“難賣”，有大量流拍五星級酒店“滯留”，成為資產交易市場的不良資產。想要自救，地產酒店又該如何破局？

首先，不斷拓展業務邊界，尋找新的利益增長點。房地產正在從以開發售賣住宅為主的增量時代轉向以服務和運營為主的存量時代，尋找新的賽道多元化營收結構成為越來越多房企的選擇，業務范圍從傳統的住宅開發擴展到產業園區、公租房、人才公寓、共有產權房、未來社區、市政配套、商業、酒店和寫字樓等多元化業務。

如萬科成立了萬科酒店管理有限公司，并與亞朵進行了一次“聯姻”嘗試——亞朵集團與萬科旗下的酒店管理公司廣東瞻云酒店管理有限公司達成戰略合作，聯手探索“酒店+地產”合作新玩法。還有在餐飲、住宿產品、體驗活動等方面不斷創新的世茂酒店，近期成功獲得三亞高奢酒店項目代建業務。這種業務類型的多樣化不僅為公司帶來了新的增長點，也展示了地產酒店在市場變化中的靈活性和創新能力。

其次，地產酒店應該重視培養專業的酒店管理人才。根據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，中國最優秀的酒店職業經理人，42%流入到國際酒店集團，37%流入到國內頭部酒店集團，流入地產酒店集團的職業經理人只有7%，僅在2023年，就有12名地產酒店核心高管跳槽到國內連鎖酒店品牌或者國際酒店品牌。值得注意的是，酒店管理專業畢業生專業對口就業率僅有45%。如果地產酒店能讓專業人才各司其職，無疑將提升自身的競爭力。

最后，夯實自身品牌、完善會員制度等核心資產。完善的品牌矩陣是地產酒店對外輕資產輸出的重要關鍵點，但部分地產酒店的品牌體系并不完整，市場認知和品牌定位模糊。這導致地產酒店“叫得響”的品牌不多。在品牌方面，地產酒店也做了許多嘗試，特許經營、委托管理和軟品牌模式都有不少成功案例。

會員體系作為國內外品牌酒店管理體系的核心，不但是提高客戶保留率，帶動業績提升的有效方法，也是提升直銷渠道占比、減少分銷平臺的重要工具。在這方面，起步較晚的地產酒店需要在會員體系方面多下功夫，形成自己的競爭力。年初，萬豪與德朧官宣合作，萬豪會員體系將與德朧百達屋 實現雙向互通。在聯名酒店中，住客可同時享受萬豪旅享家和德朧百達屋的精選會員權益。這種會員合作模式，地產酒店也可參考。

當然，盡管每個地產商都有一個酒店夢，但是地產商還是要綜合研判，當下是否真的還要去做酒店，如果注定沒有酒店基因，甩賣并不擅長的酒店資產包，緩和現金流壓力，找到更垂直的精準賽道也未嘗不可。從這個意義上來看，或許，富力地產酒店的“大結局”或許并不只是一件壞事。