文|創業最前線 段楠楠
編輯|馮羽
在房地產企業業績普遍慘淡的情況下，2023年及2024年一季度，華發股份交出的業績答卷還算是差強人意。
尤其是在地產企業普遍缺錢的情況下，2023年華發股份甚至還分紅了10.18億元。值得注意的是，2023年，華發股份歸母凈利潤僅為18.38億元。
在行業大部分企業資金較為緊張的背景下，華發股份何來的底氣敢如此大手筆分紅？此外，相對于其它地產企業高管降薪，華發股份大部分高管年薪依舊維持500萬元以上。華發股份維持高分紅及高管高薪資，是真有信心應對行業困境，還是另有原因？
01 重點布局核心城市，銷量逆勢上漲
公開資料顯示，華發股份成立于1992年，公司前身為1980年創立的珠海經濟特區華發房地產公司，實控人為珠海市國資委。
創立之初，華發股份立足于珠海，彼時在改革開放的浪潮下，珠海經濟發展極為迅速，公司跟隨珠海城市的發展快速崛起。
21世紀初，華發股份開始確立珠海龍頭房企地位。由于業務發展較為迅速，公司形成了一定規模，為此華發股份將目光投向了資本市場，2004年華發股份在上海交易所上市。
借助資本的力量，華發股份開始跳出珠海，向外擴張。公司通過收購的方式打開了中山市場。此后很長一段時間，華發股份均維持“珠海+中山”的雙城布局。
2012年，華發股份開啟全國化布局，通過合作開發、收購等方式進軍北京、深圳、廣州、南京等一二線城市，填補了一、二線城市的空白。2018年、2019年則是華發股份大力向外擴張的一年。
通過持續對外擴張，公司經營規模逐步擴大。2015年，公司營業收入為83.08億元，歸母凈利潤為6.8億元。2021年，華發股份已經成長為年營收達512.4億元，歸母凈利潤達31.95億元的大型房企。
2021年以后，華發股份開始聚焦粵港澳大灣區、長三角、長江經濟帶等沿線發達城市。也正是因為拿地側重在經濟發達地區，公司得以在行業下行過程中逆勢增長。
根據克爾瑞公布的數據，2023年華發股份全年實現簽約銷售金額1259.9億元，同比增長4.8%。僅上海一城便為華發股份帶來了300億元以上的銷售收入，此外公司在深圳樓盤銷售也擁有不俗的表現。
在熱點樓盤大賣的背景下，2023年華發股份在全國商品房銷售下降6.5%的基礎上銷售額逆勢增長，2024年上半年公司房地產銷售也跑贏了行業平均水平。
克爾瑞數據顯示，2024年上半年，華發股份以443.5億元的操盤金額進入房地產銷售額前10，值得注意的是，2021年華發股份排名僅為29名。
截至2023年底，華發股份共計獲取23個項目，計容建筑面積為496.8萬平方米，主要位于上海、杭州、成都、蘇州等一線城市及強二線城市。
2024年央行公布了樓市“517新政”，在政策刺激下，目前一、二線城市銷售額迅速回暖。以上海為例，房天下數據顯示，新政發布當周新房成交量直接上漲到1268套，環比增長37.5%。隨后幾周，新房成交量保持在高位。這對于在一線城市重點布局的華發股份而言，無疑是較大的利好。
02 存貨周轉天數超4100天，華發股份增收不增利
創業最前線發現，雖然華發股份銷售額仍在增長，不過盈利能力卻在持續下滑，此外公司存貨去化的能力也讓人擔憂。
2021年華發股份營業收入為512.4億元，2023年公司營業收入增長至721.4億元。但同期，公司歸母凈利潤從31.95億元下降至18.38億元，扣非后凈利潤更是從29.40億元下降至8.75億元。
直觀來看，華發股份歸母凈利潤縮水主要受毛利率下滑及存貨減值所影響。2023年，華發股份收入占比超95%的房地產開發銷售業務毛利率為17.98%，較2022年下降2.27%，比2021年更是下滑超7.63%。
圖 / 2023年華發股份房地產開發業務收入情況
此前，華發股份在投資者交流活動中解釋稱，“地產行業毛利下降是大環境下的行業發展趨勢，土地價格、建筑材料、人工勞務等成本近年來都在上升，壓縮了利潤空間，行業利潤持續受限。”
從財報上來看確實如此，2023年華發股份土地及建造成本占總成本比例高達94.92%，2022年則為93.83%。
此外，大額的資產減值影響了公司盈利能力。2023年，公司資產減值金額便高達15.95億元，而存貨跌價損失是公司資產減值的唯一原因。
圖 / 2023年華發股份資產減值情況
作為房地產企業，為滿足未來的開發需求，公司通常需要維持未來二到三年的房地產開發儲備。截至2023年底，華發股份存貨金額高達2750億元。鑒于目前行業情況，未來幾年不排除華發股份再度計提存貨減值。
在毛利率下滑及存貨減值影響下，2023年華發股份凈利率下跌至4.80%，較2022年下降3.27%。
對于華發股份而言，盈利能力雖然在下滑，但歸母凈利潤依然為正，相比于很多房地產企業，華發股份盈利能力顯得差強人意。
不過值得華發股份擔憂的是，其如何消化超2700億元的存貨。東方財富數據顯示，截至2024年3月31日，華發股份存貨周轉率只有0.021，同期公司存貨周轉天數更是高達4197天。
所謂存貨周轉天數，是指公司取得存貨到完全銷售為止所經歷的天數。速度越快，表明存貨占用公司資金時間越少，對于企業越有利，反之亦然。
這也意味著，按照目前的銷售速度，華發股份需要超過11年才能將目前的存貨消耗完畢。作為對比，同期與華發股份同等規模的金地集團存貨周轉天數為2011天，萬科則為1148天。
2023年，華發股份在行業下行情況下權益拿地金額280億元。但從存貨周轉天數來看，公司激進的拿地策略已經開始出現負面影響——公司在華東地區重倉的紹興、無錫等城市去化周期都在36個月以上。
2024年上半年，華發股份實現銷售額443.5億元，同比下降39%。雖然跑贏了行業，但并未跑贏自己。對于存貨規模龐大的華發股份來說，未來若銷售不能迅速回暖，將對公司現金流帶來很大的考驗。
即便如此，2023年華發股份依舊選擇分紅10.18億元，值得注意的是，2023年10月華發股份還通過定增募資超50億元。一邊募資，一邊分紅，此等“怪異”現象也不得不讓外界揣測其募資的合理性。
03 員工平均降薪超50%，高管人均薪資超500萬
值得注意的是，為了應對利潤下滑，雖然華發股份也在縮減管理費用，但并未影響“董監高”整體薪資支出上漲。
數據顯示，2023年華發股份管理費用支出為14.85億元，較2022年的17.58億元同比減少15%左右，僅員工薪酬便減少超2億元。
圖 / 2023年華發股份管理費用明細
值得注意的是，2023年華發股份并未進行裁員，相反員工還在大幅增長。年報顯示，2022年公司在職員工數為8178人，按2022年職工薪酬支出計算，華發股份員工每人年薪為14.20萬元。
截至2023年底，華發股份在職員工大幅增長至14948人，公司職工薪酬總數不增反降，員工每人年薪為6.39萬元，員工平均薪酬降幅超過一半。
僅從普通員工薪資來看，華發股份似乎在為公司利潤下滑做準備。但與之相對的是，公司盈利能力下滑卻并未影響高管薪酬。
2022年，華發股份“董監高”人數合計為24人，“董監高”年薪合計為6453萬元。2023年，華發股份“董監高”人數降為23人，公司在“董監高”減少1人的情況下，年薪支出卻上漲至6756.2萬元，年薪漲幅約為5%。
從絕對比例來看5%的漲幅并不大，但在公司員工平均薪酬下降超50%的情況下，公司“董監高”合計年薪卻在上漲，這確實讓外界感到匪夷所思。
具體到個人來看，2023年華發股份董事局主席李光寧年薪為683.4萬元，薪酬較2022年略微下降5%。作為對比，東方財富數據顯示，2023年行業平均薪資則為140.6萬元。
圖 / 房地產行業高管平均年薪
在行業下行期，為了應對盈利能力下滑，各家地產公司高管都在主動降薪。以同等規模金地集團為例，2023年金地集團董事長徐家俊年薪為233萬元，較2021年下降50%左右。
昔日第一房企萬科董事長郁亮2023年年薪下降至127萬元，只有巔峰期十分之一左右。萬科創始人、董事會名譽主席王石更是宣布放棄1200萬元年薪。
除董事長外，萬科其它高管薪資也在大幅下降。目前，萬科高管普遍年薪僅在100萬元左右。作為對比，華發股份眾多高管中僅少數人年薪低于500萬元，其余大部分高管年薪都超過500萬元。
圖 / 華發股份高管薪酬
從公司員工薪酬支出來看，華發股份確實在為利潤下滑做準備。但作為公司高管，在職工薪酬普遍大幅下調的情況下，“董監高”薪酬支出不減反增，眾多高管年薪仍維持在500萬元以上，對降薪的普通員工而言似乎并不公平。