記者 辛圓

摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強表示，今明兩年是本輪房地產調整的末期。央行最新推出的3000億元保障房再貸款既可以降低庫存，改善開發商流動性問題，更好地實現保交樓，也有助于減少預防性儲蓄，從而刺激消費。

5月19日，邢自強在中國宏觀經濟論壇（CMF）上表示，1-4月主要經濟指標呈現的一大特點是不平衡。消費和生產是“兩條腿”，生產的情況比較強，消費則在“拖后腿”。同時，較強的生產一定程度上是通過以價保量實現的，出口價格指數、工業品出廠價格（PPI）都反映出削價態勢，歸根結底還是內需不足。

“GDP平減指數目前還在負區間，內需面臨的低物價循環風險尚未消除，這背后的原因包括房地產整體調整引發的從收入、就業預期再到相關板塊對內需的影響。”他說。

邢自強預計今明兩年將是本輪房地產調整的末期。“我國可能已經走完了這輪調整的絕大部分歷程。”他說，“房地產銷售量從高點下跌了超過40%，房地產新建設開工量從高點下跌了超60%，和其他有房地產大起大落周期的經濟體相比，這個調整幅度從歷史規律上看不低了。”

他表示，中國房地產市場不會步上日本的后塵。一方面，我國人均GDP僅為美國的17%，而日本在上世紀90年代房地產、城市化見頂時，人均GDP是美國的1.1倍。從這個角度來看，中日發展階段不一樣，中國經濟還有很大的增長空間。另一方面，本輪房地產下行之前，中國房地產企業估值、股票市場估值，再到人民幣匯率，和日本在1990年代泡沫破滅前的高估值相比差別很大。

“目前中國房地產的整體價值是GDP的240%，比當時日本的5-6倍要好得多，中國房地產外的股票市場的資產價格和人民幣匯率比日本當時的情況合理，沒有出現日本在房地產下行后匯率還被嚴重高估的情況。”邢自強說。

4月30日，中共中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。5月17日，央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

邢自強表示，房地產去庫存不可能一蹴而就。一是去庫存需要的資金量很大。目前中國新房庫存相當于20個月的銷售，如果回落到12個月的良性水平，需要拿出3萬億-4萬億元去回購現有庫存。而且，各地的情況也不一樣，有些地方人口流入較大，住房需求較高，有些地方人口流出，庫存較難消化，是否會導致“沉沒成本”以及產生道德風險問題等等。

“我們看到比較溫和的先行手段正在逐步出臺，比如通過央行的再貸款鼓勵地方先行先試，再貸款規模3000億元，撬動2000億銀行貸款。如果找到有效范式，地方在試點的過程中真的可以執行下去，后續可以加碼。”邢自強說。

在他看來，上述政策措施是“一石二鳥”。一來是回購商品房，減少庫存，讓市場供需更為平衡，也解決了很多開發商的流動性問題，更好地實現保交樓。二來，人口流入較多的城市把回收的住房改造為保障性住房，相當于福利改革，有利于減少預防性儲蓄，從而刺激消費。