文｜睿思網
樂乎的集中式公寓版圖再次得到擴張——就在3月初，樂乎集團在北京昌平新拓個大型社區項目，令其管理的長租公寓數量一下子新增了1837間。
項目具體落子于北京市昌平區北七家鎮海鶄落村地塊，樂乎計劃在這里打造樂乎青年社區（大社區），擬建1837間長租公寓。
實際上，該項目早已建成多年，原為北七家鎮海鶄落北側集體土地租賃住房項目，總用地面積約7.55萬平方米，總建筑面積約15.82 萬平方米，原計劃部分用房作為懷柔實驗室人才集租房，剩余部分對外租賃。
不過該項目自建成后一直未能投入使用，僅在疫情期間作為隔離點短期使用過。如今，樂乎的落子，無疑將有助該項目重新煥發新生。
全鏈條產業商業模式
據了解，該項目將以智慧城市為主題，將智能硬件和移動互聯網等新時代產物巧妙融入該項目，打造超強體驗的智慧新型社區。
按照樂乎的計劃，該項目將采用長租經營模式，并融入了“F+EPC+O”的模式，推動項目建設運營。
所謂“F+EPC+O”，即融合了“募、投、建、管、退”完整的資管能力，并圍繞該五大能力，針對住房租賃項目全生命周期，提供收購服務、租賃服務、運營管理服務、建設管理服務、咨詢服務。
這也是樂乎近年積極探索的全鏈條產業商業模式，以此實現輕資產模式的擴張。此前，樂乎已在多個項目中進行運用，樂乎公寓回龍觀東大街店就是樂乎“F+EPC+O”代表項目之一。
該項目前身為酒店業態，平均出租率僅68%，樂乎借助“F+EPC+O”模式對其進行重塑改造，并于2023年2月完成落地，同時采用長短(日)租的經營模式重新面市，僅在籌備期預訂超30%，開業首月即實現85%出租率，目前平均出租率達98%，GOP率超80%，租金更相較改造前實現翻番。
“F+EPC+O”模式的運用令樂乎嘗到了甜頭，并開始逐步在新拓展項目進行探索。
不過，此前“F+EPC+O”主要用于樂乎公寓、芷岸、懷庭等品牌中，至于類似青年社區、樂乎起程、保租房等集中式公寓，樂乎主要提供委托管理服務，顯然，樂乎在青年社區等集中式公寓項目上，也要從源頭開始參與產品打造了。這對于樂乎而言，是一次新的探索。
從某種程度上來講，樂乎的這一轉變亦是不得已而為。
長租公寓競爭白熱化
其中一個原因就是市場競爭的劇烈化。據ICCRA研報顯示，2023年，除北京以外，其他城市租金均有不同程度的下跌，平均下跌幅度達到22.3%。該研報認為這源于兩重因素，一方面受整體經濟環境的影響，另一方面則是由于市場供給集中增加。
以上海為例，克而瑞數據顯示，2023年，全市新增集中式住房租賃項目近7萬套，其中保租房共計4.8萬套，占比高達68%。而且供應速度還在加快，北京市規劃和自然資源委員會官網發布2024年度擬供保障性租賃住房用地項目信息顯示，年內擬供應19個保租房項目，分布于海淀區、朝陽區、豐臺區等區域。深圳、廣州擬新增目標則較2023年分別提升14.32%和33.33%。
所謂保租房，其定價參照市場價格制訂，一般為不高于同期同區域同品質租賃住房市場參考租金的90%。而另一方面，近年各大城市保租房大量上市，這無疑對長租公寓市場造成了巨大壓力，繼而倒逼經營者不得不采用差異化競爭策略。
據了解，樂乎的產品80%以上為剛需型單身公寓產品，主要針對C端市場。隨著更多長租公寓產品的推出以及保租房市場的擴大，樂乎所面臨的市場競爭更為激烈，運營壓力飆升。相較于C端人群，B端客戶的流動性則顯得更為穩定，通過對B端客源的集中管理和統一服務，不僅減輕了運營壓力，也可獲得穩定的收益和回報。這也是越來越多資管機構和服務商更傾向于專注集中式公寓業態發展的核心原因。
而租戶的個性化需求，也進一步促使服務商們要從產品的源頭開始參與。所幸是，正是通過這一“從客到房”的轉變，也令樂乎拿到了國電、華電、網易云音樂等眾多機構的長期訂單，從而找到了構筑自身護城河的新突破口。
“很多項目的價值從最開始的定位和策略就決定了。”樂乎創始人兼CEO曾表示。為此，樂乎把更多精力放在“投”上，通過參與項目的投資研判、產品生產、合規把握等，尋覓中長期參與項目的可能性，化被動為主動。
“CCB建融家園真武社區”是個典型例子，該項目為建信住房的舊房改造項目，樂乎參與了該項目的前期設計、落地及后期運營。據了解，樂乎在該項目中摒棄了“競品定價法”，而是通過制定針對性的供給策略和定位，向金融總部獲取B端訂單，令該項目70%是企業客戶，不僅保證了出租率，也提高了坪效。
正是該項目的成功，令樂乎順勢成立了服務式公寓事業部，并開始把目光投向養老型公寓、保租房項目等。公開資料披露，截至2023年底，樂乎公寓集團已落地保租房項目17個，在管房源2萬+，覆蓋城市更新、城中村改造等多元業態。
據了解，當前，樂乎約70%的項目均為保租房，還在北京、上海等核心城市持續供應保租房房源。這亦為其通過REIT等資本運作方式實現退出打了下基礎。
盡管構建了“募、投、建、管、退”全資管鏈條，樂乎至今仍堅持“輕資產”運營的打法。據了解，樂乎的業務主要集中在投、建、管維度，募和退則由基金端負責。
然而，長租公寓的長續運營，更需要時間來積累行業信譽和打磨能力，這是一個慢工出細活的過程。樂乎要想得以長足發展，仍要把做好產品和服務作為前提。