界面新聞記者|戈振偉

界面新聞編輯|林騰

曾經被稱為中國最賺錢的地鐵公司——深鐵集團，在這幾年壓力陡增。

3月15日晚間，萬科A（000002.SZ）發布公告稱，深鐵集團近日與中金印力消費REIT的管理人簽署協議，深鐵集團將認購不超過30%份額。萬科在公告中表示，深鐵集團擬認購中金印力消費REIT體現了第一大股東對本集團的有力支持。

雖然深圳地鐵仍舊堅定擲下重金投資萬科，但從財務表現和旗下資產價值上來看，深圳地鐵已是“咬牙”堅持。

白衣騎士被萬科“套住”

2017年，深鐵集團入主萬科，這筆投資在“寶萬之爭”中脫穎而出，深圳地鐵在當時也一度被賦予白衣騎士的形象，風頭無兩。但如今，萬科的股價對應當初的受讓價均已腰斬，深鐵集團已被萬科“套住”。

2017年，深鐵集團從華潤、恒大等10家企業手中收購了萬科29.38%的股權，花費約664億元，其中銀行貸款445億元。

按3月18日萬科A（000002.SZ）的收盤價9.44元/股計算，深鐵集團所持萬科股票的市值為306億元，加上2017年至2022年累計獲得的萬科分紅192億元，深鐵集團目前在萬科身上虧損大約166億元（銀行貸款利息和2023年分紅未計入）。

深鐵集團成立于1998年，是深圳市國資委直管的國有獨資大型企業。公開資料顯示，截至2023年9月末，深鐵集團擁有全資及控股子公司35家，其中全資子公司22家，控股子公司13家。截至2023年底，深鐵集團的總資產為7165.89億元。

深鐵集團因為常年處于地鐵公司營收榜榜首而聞名全國。

深鐵集團的業務涵蓋“三鐵”（國家鐵路、城際鐵路和城市軌道交通），在深圳本地軌道交通行業占有絕對的壟斷地位，目前共承擔深圳市15條地鐵線路合計524.7公里的運營任務，全市城軌運營里程位居全國第四，客流總量位居全國第四。

在國家鐵路和城際線建設方面，深鐵集團作為深圳市政府投資國家鐵路的出資者代表，持有深圳平南鐵路有限公司75%的股份、廈深鐵路（廣東段）10.36%的股份，以及廣深港客運專線27.43%的股份，出資了穗莞深城際鐵路項目。

深鐵集團的收入幾乎都來源于地鐵運營及管理設計（該業務板塊自負盈虧）和站城一體化開發（房地產業務），二者的收入占比合計能達到98%左右。

不過，地鐵造價高，但為了滿足公共交通屬性，票價又相對較低，所以客運收入很難覆蓋運營成本，地鐵運營業務并不賺錢。

所以，越來越多的地鐵公司借鑒港鐵“軌道+物業”的模式，在軌道交通站點上方開發房地產和物業，即站城一體化開發，這為地鐵公司帶去了可觀的收入，進而反哺軌道交通建設運營。深鐵集團在這方面表現尤為突出。

比如2020年、2021年、2022年及2023年1-9月，深鐵集團的站城一體化開發收入分別為149.43億元、95.71億元、160.48億元和17.00億元，毛利率分別為72.02%、69.67%、54.62%和69.29%；同期的地鐵運營收入分別為55.74億元、67.42億元、77.33億元和71.40億元，毛利率分別為-63.14%、-54.24%、-76.88%和-31.95%。

房地產下行凈利潤由盈轉虧，償債壓力增加

但隨著房地產政策調控以及項目結轉周期影響，深鐵集團這幾年的收入和凈利潤波動明顯。

數據顯示，2020-2022年度及2023年1-9月，深鐵集團的營業收入分別為208.28億元、163.97億元、239.76億元和89.62億元，凈利潤分別為111.02億元、28.90億元、8.66億元、-5.77億元，凈利逐年降低，由盈轉虧。

值得一提的是，深鐵集團2023年1-9月站城一體化開發收入較上年同期減少73.04億元，降幅達81.12%，從而導致深鐵集團2023年前三季度營業收入較2022年同期下降53.12億元，降幅達37.21%，凈利潤較2022年同期下降8.63億元，降幅達301.75%。

這也意味著，如果房地產市場行情持續不景氣，深鐵集團的收入將進一步受到影響。

目前，深鐵集團的站城一體化開發項目均在深圳市，項目具體開發主要由集團本部、深鐵置業、深圳市朗通房地產開發有限公司、深圳地鐵前海國際發展有限公司、深圳地鐵諾德投資發展有限公司、深圳地鐵萬科投資發展有限公司負責運營。

據《深圳市地鐵集團有限公司2024年面向專業投資者公開發行公司債券（第三期）募集說明書》（下稱《說明書》），截至2023年9月30日，深鐵集團站城一體化開發在建項目計劃總投資金額為1915.56億元，已投資1040.78億元，尚需投資874.78億元；已獲取土地30塊，價值共計1177億元，其中已完工面積470萬平方米，在建面積1272萬平方米，剩余土地儲備285萬平方米。

深鐵集團在建項目資金主要來源于自有資金作為資本金投入，并通過銀行貸款籌措剩余建設資金。大額資本支出需求較大，若未來深鐵集團經營情況下降，未能及時籌措投資資金，將對深鐵集團的經營能力及償債能力產生一定不利影響。

同時，城市軌道交通建設資金需求量大、投資建設周期長、資金回收速度慢、缺乏可靠盈利模式，其投融資渠道主要為政府投資和商業貸款。未來3-5年，深鐵集團在建及擬建項目總投資規模超過1500億元，其中40%-50%由深圳市政府財政資金出資，仍面臨較大的資本支出壓力。

2020年末、2021年末、2022年末及2023年9月末，深鐵集團的資產負債率分別為39.64%、48.58%、52.91%和55.37%，呈上升趨勢。

同時，深鐵集團近年來短期債務增長較快，截至2023年9月末，其有息債務余額為2639.86億元。根據深鐵集團的發展規劃，未來幾年其投資規模仍將處于上升階段，債務融資規模預計還將維持在較高水平，從而對它的償債能力帶來壓力。

不過，根據中誠信國際信用評級有限責任公司出具的《2023年度深圳市地鐵集團有限公司信用評級報告》，深鐵集團主體評級為AAA，評級展望為穩定。

《說明書》顯示，截至2023年9月末，深鐵集團與國家開發銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行和建設銀行等多家金融機構建立了戰略合作關系，獲得主要貸款銀行授信額度3779.56億元，尚未使用額度為2447.65億元。

（界面新聞記者唐俊對本文亦有貢獻）