2023年，不動產行業再迎來變革和重塑，公募REITs的擴容試點發展是支持其變革、新發展的重要因素。

進入2024年以后，公募REITs步伐也在不斷提速，3月14日，華潤商業REIT作為國內首批消費基礎設施公募REIT成功上市，更是大大提振了不動產新發展的勢頭與信心。

3月14日，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（基金代碼：180601；以下簡稱：華潤商業REIT）在深圳證券交易所成功上市。

華潤商業REIT上市儀式上，華潤置地董事長李欣表示，面向未來，華潤置地將深入貫徹落實中央企業“成為促進經濟社會發展，保障和改善民生的重要力量”的指示精神，按照 “發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用”的決策部署，在華潤集團的領導下，在監管機構的大力推動和中介機構的共同努力下，借助本次上市，持續建設華潤商業REIT這個“好平臺”，完善運行機制、挖掘優質資產、做好擴募儲備，走通購物中心“投、融、建、管、退”資本循環，以募集資金繼續支持購物中心投資建設，為振興消費、繁榮商業、改善民生、服務大局貢獻更大力量。

作為華潤商業REIT的發起人，華潤置地是行業領先的城市投資開發運營商，在開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務、生態圈要素型業務等領域均已經建立寬廣護城河，多元業務間已實現相互賦能、企業綜合實力強勁。

尤其是在經營性不動產業務領域，華潤置地已深耕超過20年，是我國最早發展購物中心業務的開發商之一。華潤置地渾厚強勁的綜合實力成為了旗下REITs產品未來能實現持續增長的有力保障。華潤商業REIT也因此獲得大量投資人認可，在上市前夕的69.02億資金募集過程中實現超募。

多位REITs業內人士表示，華潤商業REIT的成功上市對整個行業來說是重大利好，為消費基礎設施行業投融資效能轉型升級，提供了一個具有重大創新意義和示范效應的綜合解決方案，同時也為房地產行業后續轉型發展提供了一個新思路。

消費REITs市場化程度高，為投資消費增長的重要載體

近年來，為充分發揮REITs功能，我國將公募REITs定義為國家盤活存量、擴大有效投資的重要政策抓手，不斷對基礎性制度進行完善、強化相關政策支持。

在政策的支持下，發行端也在持續增量，據Wind統計顯示，截至3月3日，公募REITs合計發行規模達到1074.26億元，上市公募REITs已達30只。

去年10月20日，證監會發布了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施領域，進一步豐富了公募REITs的底層資產類型。

緊接著在政策公布不到一周的時間內，市場便迎來了首批4支消費基礎設施公募REITs的受理，共募資總額約127億元。其中，華潤商業REIT的募資規模占比最高，達約55%。

華潤商業REIT之所以能獲得投資者的熱捧，離不開投資者對其投資價值的認可。

作為行業領先的城市投資開發運營商，華潤置地一直以來都堅持鞏固“3+1”一體化業務組合模式，擁有優質的項目儲備、卓越的全價值鏈商管能力和極高的品牌聲譽，旗下已經培育出“萬象城”、“萬象匯”、“萬象天地”三大商業產品線以及大量優質商業資產，這也為REITs發行底層資產的質量提供了保障，同時也為未來“擴募”增加了更多可能性。

作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費REITs資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體，同時也兼具現金流充沛、經營穩定的重要特征。

戴德梁行指出，消費基礎設施REITs的推出為中國REITs市場擴容注入了新動能，也為眾多優質的持有型消費基礎設施對接資本市場提供了一個新的方向。

從目前市場上的消費基礎設施REITs來看，底層資產主要集中在百貨商場、購物中心、社區商業等商業不動產領域，與人民群眾的日常生活息息相關，公眾認可度較高，相比而言更容易獲得投資人認可。

尤其在當下我國“擴大內需”的戰略背景下，以消費基礎設施項目發行REITs，有利于促進消費領域的投資和發展，改善消費環境，優化消費場景，推動消費基礎設施高質量發展。還可以擴大內需、提振消費，激發市場潛力，讓內需拉動經濟增長，促進宏觀經濟的穩定增長。

從行業角度來看，此次華潤商業REIT的成功上市，可以與資本市場共享消費基礎設施投資價值，通過華潤置地方面對消費基礎設施的運營管理，為公募REITs市場帶來具有韌性的產品，從而推動公募REITs市場的快速發展。

促進金融與房地產良性循環，提供解題新思路

目前，我國房地產行業仍處于深度調整期，市場風險亟需化解。

在消費基礎設施REITs推出之前，我國像購物中心這樣的商業地產融資渠道一直比較單一和匱乏，主要靠一些短貸，融資渠道無法解決企業投資與退出的問題。

而公募REITs的到來“恰逢其時”，其所具備的“募、投、管、退”路徑為資本提供暢通的退出機制，有助于推動金融供給側結構性改革和房地產行業的轉型升級，幫助房企解決商業資產投入高，回報周期長的難題。

如何盤活存量資產，打通“融、投、管、退”全鏈條，實現輕資產轉型，已成為當前眾多房企亟待破解的重要課題，而華潤置地早有遠見。

據華潤置地方面介紹，在消費基礎設施公募REITs獲得政策支持后，華潤置地就從行業發展的高站位出發，將經營性不動產業務調整為“經營性不動產業務+資產管理業務”，并將“推動資管業務轉型，做大資產管理規模，打造行業領先的商業REITs平臺”確定為公司重要的戰略方向。

此次華潤商業REIT作為首支消費基礎設施公募REIT的成功上市，更是驗證了此前華潤置地一系列的前瞻性布局。

從企業融資的角度來看，一方面，華潤商業REIT的成功上市可為其提供股權性質融資，減少其對傳統債務融資方式的依賴，幫助企業回籠資金，增強現金流，改善資產負債表。

另一方面，也能夠盤活旗下的基礎設施資產，通過REITs的方式將原先流動性較差的底層資產轉換為流動性較強的金融產品，將商業不動產未來的現金流提前變現，提供增量的資金支持，讓資本市場更好地服務實體經濟。

優質的底層資產與運營管理能力，是長期向好的底氣

判斷消費基礎設施REITs是否能成功上市最核心的要素，是底層資產能否對業績增長形成有效支撐。

華潤商業REIT的首發資產為青島萬象城。作為華潤置地持有運營中的優質購物中心，青島萬象城是青島市建筑面積最大的城市級購物中心，位于青島市中心的香港中路商圈，毗鄰市政府和五四廣場，該商圈也是國內外游客來青島旅游消費的必經之地，區位優勢顯著，商業氛圍濃厚，交通也很便利。

從青島萬象城的自身競爭力來看，商場品牌組合豐富，引入了眾多商業品牌在山東省或青島市的首店，承租租戶超過500戶。并且經營穩健，各項經營指標均表現優異，出租率也常年維持高位。

據統計，2016-2022年青島萬象城的客流量年復合增長率達到了7.6%，近3年來營業收入復合增長率達15%，2023年前三季度平均出租率達到了98.82%。

決定REITs能否成功發行且持續擴募的關鍵，是資產方的運營管理能力。

據行業內部人士指出，消費基礎設施公募REITs主要以產權發行模式為主，其底層資產不同于其他產權類公募REITs，更考驗管理人的運營水平。比如，消費活力會受到宏觀經濟影響，進而影響底層資產收益；消費者的消費特征也會影響商場的運營營收等等。

華潤商業REIT的運營管理機構，為華潤置地旗下華潤萬象生活，該公司是國內領先的商業運營管理品牌，具備購物中心全價值鏈運營管理能力，已于2020年在港交所上市，持續獲得消費市場認可。截至目前，華潤萬象生活在管購物中心項目101個，“萬象星”會員數量近4000萬，是獲得資本市場和消費市場高度認可的物管企業。

自2015年開業至今，青島萬象城已積累會員人數超百萬，占青島常住人口的10%，龐大的會員規模和完善的運營體系將充分保障項目未來的穩健運營和經營業績的持續增長。

此外，據統計，華潤商業REIT發起人華潤置地旗下符合現行消費REITs發行標準的儲備資產還有約20個，主要聚焦于一二線高能級城市，含金量也很高；再加上華潤置地自身的強勁實力與穩健經營，也為華潤商業REIT未來“擴募”帶來了更大的想象空間。

從國外目前發展相對成熟的市場來看，消費基礎設施公募REITs在不同國家均是重要投資板塊。

以美國為例，據Nareit統計，截至2023年11月末，美國零售REITs共有30只，占總數的21.28%，市值規模1676.49億美元，占比14%，這其中而有17只REITs的基礎資產為購物中心，市值規模608.01億美元，占零售REITs總市值的比重達到了36.27%。

而在我國，截至2022年末，存量購物中心數量超過5500家，總體量超過5億平方米，消費基礎設施公募REITs的發展空間同樣很大。

可以預見的是，像華潤商業REIT這種產權清晰、經營穩定、有潛力的消費基礎設施項目，未來將在REITs市場得到長足發展。

此次華潤商業REIT的成功上市，既是華潤置地響應國家戰略，貫徹“把恢復和擴大消費擺在優先位置”決策部署的重要舉措，也是對存量資產盤活、擴大有效投資、打通“投融建管退”全鏈條的一次重要實踐，對不動產行業發展起到了標桿和促進作用，將進一步推動中國REITs市場實現高質量發展。