文｜時代周報 劉婷
編輯丨張常旺
過去幾十年來，中國經歷了全球規模最大、增長速度最快的城市化過程。當今，城市發展正轉向注重提升現有資源品質、調整城市結構并重的階段，越來越多城市積極推動城市更新，以滿足人民群眾對宜居城市生活的新期待。
邁向2024年，城市更新工作開啟新篇章。今年政府工作報告提出，要穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網，推動解決老舊小區加裝電梯、停車等難題。
3月9日，在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，城市更新是城鎮化發展的必然過程，是推進城市高質量發展的重要舉措。城市更新的目的，是讓城市更宜居、更韌性、更智慧，讓人民群眾生活在城市里能夠更舒心、更安心、更幸福。
倪虹透露，2023年全國實施各類城市更新項目有6.6萬個，完成投資2.6萬億元。其中，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，惠及2200多萬居民；加裝電梯3.6萬部，增設停車位85萬個，養老托育等社區服務設施2.1萬個；改造燃氣等各類管道約10萬公里；建設口袋公園4100多個、綠道5300多公里，拓展了草坪開放空間1.1萬公頃。
“今年將再改造5萬個老舊小區，建設一批完整的社區；繼續加大城市的燃氣、供水、污水、供熱等老舊管網的改造力度，今年再改造10萬公里以上。”倪虹續稱。
萬億投資驅動下，多個市場主體積極投身城市更新建設中。在城市更新熱潮下，房企競逐提速，爭奪分享紅利、實現業務突破的重要機遇。
萬億級投資
近年來，城市更新投資金額逐年增加，行業發展不斷邁向更成熟階段。
根據住建部數據，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。城市更新不僅解決了城市發展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感、幸福感、安全感，也成為了新的經濟增長點。而到2022年底，全國571個城市共實施6.5萬個城市更新項目，總投資達5.8萬億元。
中指研究院預計，從總體投資規模來看，預計未來3年，22城城中村改造直接投資或維持在萬億元水平左右。前瞻產業研究院則預計，到2029年，城市更新的投資規模將超過9萬億元。
今年兩會期間，城市更新仍是熱點話題。如何提高空間效率、讓城市煥發新活力，成為外界關注的焦點。
全國人大代表吳晨表示，城市復興是城市更新的高級階段，伴隨社會經濟發展變化，城市更新的內涵也在不斷豐富，如何以城市更新推動經濟增長，實現城市復興，將成為下一步工作的重點。
吳晨指出，全國各個城市都在探索以產業更新帶動城市發展轉型的戰略思路，以低效用地和低效樓宇為城市產業升級改造騰挪空間，重構城市價值、提振城市效能、激發城市經濟活力才是城市更新與城市復興的核心目標，如何導入城市功能和植入產業將是更新項目的關鍵。
關于如何通過城市更新進一步提高空間利用效率，全國政協委員、上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授陸銘對時代周報記者表示，對于老城更新來說，應通過站城融合發展來提升城市能級和改善民生，將站城一體化開發的TOD發展模式，深度融入都市圈軌道交通沿線的城市更新中，重塑城市發展格局，打造“軌道上的城市”。
陸銘建議，要適當放寬大城市尤其是大城市中心城區的建筑容積率管制，促進城市緊湊發展，釋放城市活力。對于現有低密度新城新區加密發展，并解決供給和需求空間不匹配的問題。推動產城融合發展、提升新城教育、醫療等公共服務設施的數量和質量，完善生活服務配套，優化交通組織等措施，引導人口向新城新區集聚。
房企搶灘城市更新
城市更新熱潮之下，房地產行業各主要參與主體積極發力，在投融資、平臺合作、業務協同等方面持續探索，推動城市更新邁向更成熟的發展階段。
從企業跟進情況來看，部分房企在既有經驗優勢和集團業務資源優勢下積極布局。
中交集團相關負責人在2023年業績說明會上表示，目前，經過集團批復的城市更新項目有19個，其中城中村改造項目占比50%左右。越秀地產此前提出，將繼續加大城市更新項目的拓展和布局，加強同政府城市更新平臺的合作，聚焦舊村改造項目，加強同國企的戰略合作，密切關注市場優質項目的收并購機會。
不少企業以代建切入，積極投身于城市更新熱潮。目前，代建成為不少企業開發業務的補充。據不完全統計，百強房企涉足代建業務占比逾六成，不僅包括萬科、金地、綠城等品牌企業，還包括建業等一眾地方性中小企業。
在此輪競逐中，屬地、背景、經驗、能力都將成為企業的籌碼。
克而瑞研究中心指出，地方國企或央企，憑借背景優勢和政企關系可以更廣泛、及時地獲得政府代建信息，重點部署、搶占先機，有利于在當地建立代建優勢。此外，深耕一、二線城市的企業亦有優勢，對于高能級城市規劃、產品已有一定的研究和實踐，發揮深耕優勢可以更順利切入。此外，運營管理能力強、城市更新經驗豐富的企業能夠更大程度保障項目效率和質量，也將是政府代建的優先考慮合作方。
“城市更新將為更多房企從單一房地產開發向‘建管服’綜合服務商轉型、向新發展模式的轉型提供契機。”中指研究院指出，隨著下階段城中村改造的發力、老舊小區改造的持續推進，城市更新將繼續成為未來各地擴內需、促投資、惠民生的重要抓手，更有力度的金融支持也將進一步發力。