文|睿思網

樓市深度盤整，給了保利發展實現反超的機會。僅兩年時間，保利發展即達成了“進三爭一”的目標。

最新數據披露，保利發展2023年全年銷售4222.37億元，如愿順利摘冠，并與排名第二的萬科距離拉大至461億元（萬科2023銷售3761.2億元），成為唯一一家銷售破4千億元的房企。

然而，占據行業第一的保利發展，或許也并非一路高歌猛進。

對比2022年，保利發展2023年全年業績略有下降，同比下降7.67%，甚至較惠譽此前本已悲觀的5%預計降幅，還擴大了2.67個百分點——第一房企也難逃增長挑戰。

以價換量對沖行業趨勢

盡管銷售總額同比有所下降，但已是在當前樓市形勢下，這個行業新龍頭盡最大努力加速去化的難得結果。

為了加快去化，在2023年，保利發展最先從管理上動刀。針對各個地區公司，要專門考核存量項目去化指標，存量項目去化完成率每低1個百分點，高管的績效對應扣除0.5分，按照保利往年的管理辦法，如果高管連續兩年分數低于80分，或當年分數低于70分，相應會處以調離、降職、減薪等處罰。

此外，保利發展不惜“以價換量”，以確保銷售端的優勢。年內，關于保利打折促銷的新聞不絕于耳，此前12月，蘇州一項目更因為連續降價引發購房者不滿。

不過，這些措施并不足以讓保利發展完全逆勢而行，尤其自2023年下半年以來，保利發展月度銷售業績更呈持續下降趨勢，到10月、11月、12月，單月銷售金額增速分別為-23.0%、-15.6%、-60.2%，單月銷售面積增速分別為-31.3%、-29.6%、-62.2%。其中12月僅銷售227.33億元，為全年月度銷售最低點。

銷售承壓的同時，一系列促進去化的積極措施，也令保利的毛利受損面擴大。

其實早在2022年，保利發展的營收、歸母凈利潤就已雙雙同比大幅下降，歸母凈利潤的跌幅更超3成，幾乎是過去十年里出現過的最大跌幅。

而在2023年，保利發展全年簽約均價降至約17696元/平方米，2022年為20931元/平方米。簽約均價的進一步下滑，或將影響今明兩年的結算利潤。

截至2023年三季度的利潤表，已經對此有所反映。2023年三季度，保利發展實現營收555.28億元，同比增21.63%，但歸母凈利潤10.70億元，同比下降52.84%。

毛利率方面，2023年三季度單季，保利發展毛利率同比大幅下降7.3個百分點至14.7%；前三季度毛利率同比下降5.1個百分點至19.4%。保利發展的銷售凈利也理所應當地同步下行。Wind數據顯示，2019年至2023年前三季度，保利發展的銷售凈利率分別為15.70%、15.61%、14.03%、12.08%、8.79%。

展望2024，國泰君安日前發布研報表示，開發商新房銷售的壓力依然較大，尤其當下面臨二手房供應的增加和房價回歸理性，房企銷售依然承壓。

聚焦核心區域逆周期拿地

雖然在銷售端承受不小的壓力，但保利發展2023年在土地市場上的表現，可謂活躍。

據統計，保利發展2023年新增項目103個，權益拿地金額達到1359億元，相較2022年激進不少。數據顯示，2022年同期，保利發展新拓項目91個、權益拿地金額1082億元。

其中僅2023年12月，保利發展就獲得20個新項目，總斥資約274.26億元，新增面積達269.32萬平方米，覆蓋成都、南京、廣州、東莞、合肥、西安、武漢等13個城市。

從項目獲取城市來看，保利發展仍堅持“核心城市”的拿地戰略。僅2023年前三季度，保利發展在38個核心城市拓展金額占比達99%，其中一、二線城市拿地金額占比達83%、長三角與粵港澳大灣區占比分別為43%和32%。

這一布局能有效降低市場調整帶來的周期性風險，但是也令保利發展的土地獲取成本進一步提升。

數據顯示，2020年至2022年，保利發展的土地成本分別為650.69億元、836.71億元、1014.63億元，分別同比增長20.79%、28.59%、21.26%；新增土儲樓面價分別為7388元、6821元和1.53萬元。

銀河證券此前曾就此指出，土地成本連年增長，銷售均價和結算單價增長卻不明顯，兩者之間不斷縮小的“剪刀差”將使得保利發展毛利率持續承壓。

當然，這種土地成本的增長，主要由于所購地塊的區位能級提升。實際上，由于土地市場近年的降溫，保利發展新增的土儲還是有著不錯的性價比。如1月6日公布的新增土儲中，北京朝陽區海棠街地塊的樓面地價51858元/平方米，北京順義區右堤路地塊樓面地價18524元/平方米。

在大部分同行冷對土拍市場的情況下，保利發展大量吸納高能級區位的優質地塊，相關的價值將在未來幾年逐步兌現。

市場信心仍待修復

作為大型央企，保利發展無疑是當前財務最為穩健的房企之一。但隨著市場對房企債務情況愈發敏感，保利發展的偏高負債率也受到了關注。

為此，2023年保利發展持續進行降負債，截至三季度末，保利發展資產負債率為76.76%，較上年度末下降1.35個百分點。

據銀河證券研報數據，截至2023年9月，該公司貨幣資金余額1426.72億元，現金短債比為2.08，較去年同期提高0.14；剔除合同負債后的資產負債率為66.30%，較去年同期下降1.43個百分點；凈負債率為61.42%，較去年同期下降11.6個百分點。

然而，惠譽此前指出，由于下滑的銷售和回款或將影響保利發展的現金流入，從而影響其降負債的進程，從中期來看保利發展的杠桿率或持續高于45%。

此外，保利發展的短期償債壓力也在加大。截至2023年9月30日，保利發展短期借款為52.47億元，同比大幅增長313.41%。

投資者的擔憂直接反映在了股價上。

自2023年9月開始，保利發展股價一路下行。三季報發布后的首個交易日即2023年10月30日，保利發展股價盤中出現異動，大幅下跌3.03%，最低點觸及10.70元/股，這已創下兩年以來新低。

不過這仍未結束，此后保利發展的股價持續下探，截至2024年1月5日收盤，保利發展報9.17元/股，總市值1097.69億元。

保利發展不得不啟動“護盤”計劃。

2023年12月，保利發展發布A股回購方案與實控人增持計劃。保利發展本次回購資金總額將不低于10億元（含）但不超過20億元（含），回購價格不超過15.19元/股。公司擬以自有資金通過集中競價交易方式回購公司A股股份。

實控人增持計劃顯示，保利發展實際控制人保利集團有計劃在未來12個月內，通過集中競價交易方式增持公司A股股份，增持金額不低于2.5億元，但不超過5億元，增持價格不超過15.19元/股，資金來源為保利集團自有或自籌資金。

截至2023年12月22日，實控人保利集團根據增持計劃已累計增持公司A股股份1004.46萬股，占總股本的0.08%，累計增持金額為人民幣1億元。

截至2023年12月29日，保利發展通過集中競價交易方式已累計回購股份2518.66萬股，占總股本的比例為0.21%，回購成交的最高價為10.20元/股，最低價為9.84元/股，支付的資金總額為2.52億元。

伴隨著股份回購、實控人增持，保利發展還向董監高、控股股東、實控人、持股5%以上的股東發出問詢函，問詢未來3個月、未來6個月是否存在減持計劃。

隨后，公司收到了上述各方的“不減持”回復，尤其是收到持股5%以上的第二大股東泰康人壽回復。這家險資表示，暫無在未來3個月、未來6個月通過集中競價交易減持公司股份計劃。

不過，1月5日保利發展收市價還是下探到9.17元/股，較其新公布的回購成交的最低價，還要低6.8%。想要徹底挽回投資者的信心，保利發展任重道遠。