在上海地產界，中環集團并非名氣上的頂流選手。但和以低調面目示人不同，成立40余年，中環集團項目足跡遍布中國，留下了諸多城市坐標，成就了一座又一座城市的“煥新夢”。

中環集團亦是“造城者”。在上海，中環多次參與城市舊改工程及大型居住社區、商辦項目建設。從上世紀“三灣一弄”改造，到被譽為上海“第一城中村”的紅旗村動遷改造，從上海萬里城建設到如今的桃浦地塊大開發。開發周期，貫穿上海城市發展最迅猛的40年。

當地產行業再次走在分水嶺，大變局時代，房地產企業未來將如何突破？在上海中環投資開發（集團）黨委書記兼董事長胡禮剛看來，房地產行業躺贏時代已經過去，未來，心懷“匠心”打磨品質者，才能在未來，贏得消費者的信賴。

為民造城

中環的誕生，天然帶著為民安家的使命。

上世紀70年代末，中環集團前身普陀區住宅建設辦公室成立。計劃經濟時代，該辦公室主要負責當時公有房屋建設。后隨著政企分開改革，其變身為城市建設公司。

“從一開始，中環就是以解決城市住房小、住房難的問題為使命，這是貫穿中環45年的發展歷程。”胡禮剛說。

中環的造城之路，始于上世紀80年代滬上聞名“三灣一弄”城市改造。

以潘家灣、譚子灣、朱家灣、藥水弄為代表的“三灣一弄”，是上海灘上最具代表性的貧民棚戶區，堪稱“下只角”里的“下只角”。擠擠挨挨的都是簡易材料搭成的“滾地龍”。“三灣一弄”見證了2萬草根階層在十里洋場里貧窮與苦難，也安放了一代回滬知青人的勤奮與堅韌。

中環集團全面參與了“藥水弄”“朱家灣”兩大棚戶區的改造。1997年，“三灣一弄”地區舊區改造取得階段性成效，奠定了上海中環內西部方向發展格局。

1988年，第七屆全國人大一次會議，我國憲法調整將“禁止出租土地”改為“土地所有權可以依照法律規定轉讓”，標志著中國房地產行業正式進入市場化階段。1990年，中國的住房公積金制度在上海試點成功，逐漸推動住房商品化。

地產商品化大潮涌來，華潤、中海等地產企業紛紛成立。在上海普陀，地方政府欲打造一家從土地征收、開發到建設的全鏈條、專業性房地產開發企業。1995年，中環集團應運而生。

中環成立之后，迅速投身真光地區大型居住區的開發建設。

大型居住區不再是單純“蓋住房”，而是包含住宅、商場、學校多類型融合社區建設。胡禮剛回憶道，從農房到大型現代化社區，在百姓的期待中，中環集團完成多個大型居住區建設，實現了城市空間的騰籠換鳥，也進一步積累了地產開發的經驗。

中環的進階之路中，上海萬里城建設是個重要節點。

萬里城開發總面積超過250萬方。此次開發過程中，中環集團首次嘗試自主募資，而非通過政府財政籌措資金。具體來看，就是通過分階段動遷開發，通過銀行抵押的方式融資開發建設。萬里城開發前后歷經近15年，使6萬戶居民住房得到根本改善。

建成后的萬里城是上海首個現代化住宅社區。

“萬里城由法國夏氏建筑師聯合事務所總體規劃，第一次打破上海原本主流的設計格局，將西式的宜居理念同上海海派文化進行深度融合。”胡禮剛介紹道，萬里城還在居民區里打造了一個大型綠地公園，并將商業區和居住區進行了動靜分離，而非傳統的樓上居民樓，樓下門面房的格局，便民同時又保持居住空間的靜謐有序。

數據顯示，萬里城綠化率為47%，總綠化面積達105萬平方米，人均綠化面積17平方米以上。中央景觀主綠帶長1300米，寬100米，氣勢磅礴。因此，上海萬里城小區被選為上海市政府確立的四大示范居住區之一，先后榮獲聯合國生態環境住宅金獎和人居貢獻獎等各類大小獎項共計46項。

首次嘗試全市場化地產開發，中環的市場能力迅速得到提升。隨后，中環走出上海。在吉林，中環開發了超過30萬方的中環濱江花園，成為當地高檔住宅新標桿；在海口，中環國際廣場是當時海口第一高樓（現第二高樓），并引入六星級酒店朗廷酒店，為當地高端商務辦公和酒店市場注入強心劑。

不只在普陀，從上海寶山中環國際公寓、上海奉賢秋月朗庭、臺州黃巖尚東悅庭，再到上海青浦境秋月，中環深度參與城市建設，不斷超越標準，構筑當代人居樣本。

破壁者“中環”

中國地產行業商品化發展約40年，房子承載了普通居民有關財富、家庭以及未來的多重意義，衍生出了一個復雜多變的房地市場。如何建一座屬于人民、以人為本的城市，又該如何把最好的資源留給人民？

國企中環，主動扮演了“破壁者”。

21世紀第一個10年剛剛到來，上海就步入對于大型城中村的改造快車道。擁有6萬居民的上海市中心最大面積的紅旗村城中村被列入時間表。

紅旗村共計586畝土地上，一度聚集著9個大型市場、18家各類單位以及村民宅基地。36.2萬平方米的住房面積中，28.6萬平方米為無證建筑。商販、村民、客商混居其中。

9大市場是當時華東地區面積最大的副食品集散地。“彼時紅旗村9大市場的一個黃金攤位租金，已經可以比肩今日上海最頂尖商場的租金。一個蟹攤一個季度的營業額可以達到百萬級別。面對幾萬人賴以為生的家園，勸說他們主動遷離，是擺在上海市面前的一個大難題。”胡禮剛作為紅旗村轄地曾經的主政街鎮負責人，親眼見證了紅旗村從農田成長為商業重鎮的全程，也親眼目睹了在迅猛發展過程中，無序擴張帶來的嚴重次生問題，成為管理頑疾。

在2013年，紅旗村改造正式拉開序幕。這塊公認的硬骨頭，再次被拋向了中環集團，由其負責土地動遷收儲。

“紅旗村土地性質復雜，歷史遺留問題多，光是土地權屬認定、人口篩查剔除，就要耗費大量的時間和精力。集體土地上的村居民征收簽約工作前，僅方案研究制定就讓改造指揮部的工作人員數夜難眠。”胡禮剛回憶。

時至今日，胡禮剛認為，紅旗村牽扯的復雜產權歸屬，都堪稱是一部土地征收的“小百科”，以至于到如今上海市內任何形式的地產產權歸屬難題，都可以在紅旗村征收過程中找到對應的案例。

時任紅旗村地塊“城中村”改造指揮部常務副總指揮胡禮剛，帶領中環團隊一面發現問題，一面在調整政策，尋求破解之道。

不破不立。

中環在征收過程中，創新提出引入農村集體經濟的做法，使其成為社會資本方之一，參與后續紅旗村商業開發。“此舉可以實現紅旗村改造后村集體經濟的自我造血，幫助當地居民生活找到保障。”胡禮剛透露，如今，紅旗村村民通過集體經濟，每年可通過商辦出租等項目，獲分紅超過6000余萬元，并解決200余個本地居民的就業崗位。同時，中環將打破傳統程序，將動遷安置前置，先期建好動遷安置房，安置紅旗村居民。

最終，通過數年的不懈努力，胡禮剛帶領下的中環團隊成功破解了資金籌措、市場關閉、土地征收、村民安置、規劃調整等諸多難題，村民動遷簽約率達到100%，累計拆除舊房面積36萬平方米，其中違章建筑占80%。

紅旗村被夷為平地，隨之拔地而起的是今年上海最大體量購物中心的單體商業綜合體真如環宇城MAX，全球第一家純地下山姆會員店，以數字化轉型為載體的海納小鎮。

紅旗村走進歷史，上海西部地區新地標誕生。

以新標桿鍛造高品質新產品

不斷超越，從單一到多元的拓展，中環也在不斷“破壁”自己，打破傳統業務模式的束縛，尋求發展新空間。

目前，中環集團除了房地產開發主業外，形成了集合商業地產運營、物業管理和酒店、養老等為一體的多元化集團架構。中環還用房地產開發資源和經驗對商業資產進行整合，逐步提升資產運營水平，并用優質資產的運營收益，來抵御房地產周期性風險。

作為國企，中環正從建設者向服務者轉變，胡禮剛說，“目前，中環正探索與政策聯動，試水財稅聯動，為稅收貢獻優質入駐企業減免租金，進一步支撐企業在中環物業下的可持續發展，為區域經濟發展貢獻自己的力量。”

2023年，中環再次回歸普陀，參與上海普陀西北地區再造“新城”。由中環“匠心”打造的中環·桃源里已于2023年12月底正式開盤。

胡禮剛告訴記者，此次中環呈現的作品，蘊含了諸多對于未來住宅模式的新思考。

比如，中環·桃源里采用近零能耗建筑標準，獨創“15+2”低碳生活·未來社區的概念。住宅外墻采用內外兩道組合式保溫做法，相比普通住宅熱工性能大幅提升。同時，屋面的結構層與保溫層之間設置隔汽層，有效控制屋面的滲漏，屋面保溫材料加厚，全面提升保溫性，使頂樓住戶也得到更好的居住品質。住宅外窗采用三玻兩腔雙LOW-E系統外窗，氣密性最高達8級，相較于普通住宅，全方位隔音降噪，給居住者帶來寧靜舒適的室內環境。

中環·桃源里項目還是上海市首批融近零能耗標準、智能建造、光儲直柔為一體的示范低碳項目。中環集團作為普陀區區屬國有企業，堅持在國家及上海市提出的“碳中和、碳達峰”目標的指引下，率先構建全新的健康低碳人居樣板，為上海人居的升級做出責任與擔當。胡禮剛說。

中環·桃源里還將引入全維生活場景，小區內更具溫馨感。

胡禮剛介紹，項目打造超萬方商業盒子，結合1500平米復合街區廣場，未來餐飲購物、親子教育、生活便利服務一站式滿足。小區內部設六大林系主題生活花園，包含陽光草坪與會客廊架、兒童主題活動區以及四大全齡架空層等，讓各年齡段業主下樓就能享受不同的社交與娛樂體驗。

此外，中環·桃源里還提升了智能化設計。業主歸家，無須額外操作，用人臉識別就可以無障礙通行于小區大門、樓棟單元門等。同時，屋內的霍尼韋爾智能家居系統兼具觸控和遠程，使得空調、地暖、新風等設備的使用更便捷和智能。門口的可視對講主機除了具有自身的對講和開啟單元門功能外，還可以進行室內呼梯、顯示空氣檢測指數等，當出門時，只需要在可視對講上觸摸一鍵離家按鈕便可以關閉所有照明，便捷生活從此開啟。

配套方面，該項目還將為政府代建體育館（規劃）、幼兒園（規劃），豐富的業態滿足業主更多的生活需求，用以承接桃浦智創城的高端人才對于高端住宅的需求。

商品地產開發，不是單純的復制與粘貼，今后的房子，也要突破傳統的理念，融合更多智能化、節能化的想象，胡禮剛說，伴隨著行業進入到高質量發展的新階段，中環集團不斷提升產品力，不斷升級人居產品。

尤其是在房地產進入分化的新階段，在胡禮剛看來，房地產產業需要以創造發展的新角度去思考其發展趨向。

談及房地產市場未來發展趨勢時，胡禮剛認為，一是要有房價將逐步走向市場化的預期，房地產未來將通過更加市場化的方式，成為實現社會財富再分配的新錨點；二是傳統房地產行業的開發競爭將越來越激烈，躺贏時代將一去不復返，房地產開發企業要有更強的創新研發能力，推出品質更優的特色產品；三是產業園區經濟將是未來房地產行業新爆發點，打造立體的產業聚集區，做好優質的園區服務，將是傳統地產業務的新爆點。

胡禮剛在采訪中還透露，面向未來，中環集團正積極布局長租公寓、康養等新業務，并將面向市場發布房地資產證券化產品。