界面新聞記者 | 王婷婷
房地產市場的平淡已傳遞至租賃市場。
“今年比去年淡多了。”成都一名自如管家向界面新聞表示，在今年以前整個租賃市場都挺好，旺季（畢業季、春節后）的時候一個月可開40單，但今年最好的時候才20多單，平常只有15-20單。
市場一般，收入下滑也是意料之中。據其描述，去年自己的月薪保持在1.5-1.8萬元的水平，今年隨著開單量降低，月收入只有4000-6000元，達不到去年的一半。
一名接近自如資管的人士告訴界面新聞，這與市場上房源供應增多有關，尤其是保障性租賃住房（下稱“保租房”）的入市讓租客選擇更多了。包括租金方面也有些影響，“但空置率也不是單純降租能解決的。”
2023年以來，保租房籌集建設進度不斷加快。根據各地住建部門披露數據，從今年8月起，已有多省市陸續提前完成保租房年度籌集任務，如江西、廣西、廣州、杭州、金華、滁州、臨滄、江門、蚌埠等。
截至今年10月底，廣東已籌集21.5萬套（間），目標完成率為97.7%，上海籌集6.8萬套（間），目標完成率為90.7%，接近完成年內任務。
到2024-2025年，全國保租房的籌集規模仍將維持相對高位。中指研究院預計，假設2023年能夠完成保租房籌集目標204萬套（間），在此進度下，2024-2025年保租房籌集仍剩余超300萬套的任務規模，體量依然龐大。
“保租房的持續籌集建設，將為各地住房租賃市場的發展帶來機會。”
隨著租賃房源的大量入市，今年內重點城市住宅平均租金也保持平穩運行。
根據中指研究院50城住宅租賃價格指數，今年1-11月，全國重點50城住宅平均租金累計上漲0.18%。11月，50城住宅平均租金為36.8元/平方米/月，環比下跌0.50%，同比下跌0.36%。
“2023年，隨著宏觀經濟穩步復蘇，人口流動恢復常態，租房需求平穩釋放，重點城市租金整體平穩運行，預計全年租金累計將基本持平。”中指研究院表示。
各能級城市的租房市場分化依然明顯。
根據中指研究院50城住宅租賃價格指數，2023年1-11月，一線城市住宅平均租金累計上漲1.32%，租金平穩回升；二線城市平均租金累計下跌0.27%，租金水平與2022年末基本持平；三四線代表城市平均租金累計下跌1.36%，跌幅較2022年同期收窄1.66個百分點。
分月度來看，隨著今年社會經濟恢復平穩運行，住房租賃市場也恢復常態，租金波動呈現明顯季節性特征。2-3月的春節后“返城季”和7-8月的年中“畢業季”是租賃市場傳統旺季，租金環比漲幅相對較高。9月后，租賃市場逐步進入淡季，住房租賃需求明顯下降，50城住宅租金環比漲幅逐漸收窄至轉跌。
從城市漲跌幅來看，今年1-11月有19個城市住宅租金累計上漲，31個城市累計下跌。
具體來看，2023年1-11月，三亞、石家莊、長沙租金累計漲幅在3.0%以上；西安、成都等11個城市累計漲幅在1.0%（含）-3.0%之間；珠海、青島等5個城市漲幅在1.0%以內。
此外，北海、南京等21個城市累計跌幅較2022年同期有所收窄，溫州、徐州等10個城市跌幅則有所擴大，溫州、徐州、鄭州跌幅均在5.0%以上。
值得一提的是，2023年受重點城市房價持續下跌影響，多數城市租金房價比略有提升，但整體仍處較低水平。以今年11月為例，50個重點城市住宅租金房價比為1.80%，較2022年12月（1.76%）提升0.04個百分點。
據中指研究院監測，在全國重點50城中，有27個城市租金房價比低于2.0%。具體來看，廈門租金房價比僅為1.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二線城市房價較高，租金房價比在1.5%左右。
與世界主要城市相比，國內核心城市的租金房價比明顯偏低，如柏林、新加坡、東京、倫敦、紐約等城市的租金房價比均高于3%。
在中指研究院看來，租金房價比低在一定程度上表明國內住房租賃投資回報率低，這也是長期以來制約行業發展的關鍵痛點。
當然，在“租售并舉”的大勢之下，國內近幾年對住房租賃市場的支持力度不斷加大，已出臺了多項政策支持住房租賃企業發展。
比如在租賃住房供給方面，部分城市通過推出低成本租賃用地，以提升租賃住房項目投資回報率。
金融支持力度也在加強。在2023年上半年，住房租賃金融支持體系基本形成，行業融資環境得到進一步改善。
具體而言，1月份，啟動了千億租賃住房貸款支持計劃；2月份，不動產私募投資基金試點和“金融支持住房租賃17條”政策相繼出臺；3月，保租房公募REITs發行門檻降低；4月，國家發改委出臺政策支持符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs。
而且在需求側，各地也相繼推出優化公積金服務、加強市場監管，為承租人提供良好的租住環境的支持政策出臺。
中指研究院認為，隨著支持政策不斷落地，租賃需求持續釋放，住房租賃業務發展正處機遇期。不過，短期內租客收入預期降低，價格敏感度提升，續租面臨挑戰，而且配售型保障房或分流租住需求。