界面新聞記者 | 王妤涵

在起拍價超過104億元的深圳世茂深港國際中心二度流拍后，深圳近期還有大體量商業資產被擺上拍賣架。

近日，中國華融掛牌超82億債權資產進行拍賣，深圳老牌房企皇庭集團在深圳的多項資產被作為抵押、質押物。

據京東拍賣頁面顯示，中國華融資產管理股份有限公司深圳市分公司及相關主體，擬對擁有的深圳市皇庭房地產開發有限公司、深圳市皇庭天璽房地產開發有限公司、深圳市皇庭城市廣場開發有限公司債權資產在京東拍賣網站上進行公開掛牌處置。

所涉及資產主要分布在深圳，債權總額高達82.22億元，其中，債權本金約73.12億元，債權利息約9.1億元，基準日為2022年12月21日。

本次拍賣目前吸引了4771次圍觀，但截至發稿，意向報名人為零。

上述所涉被拍賣債權資產的三家公司中，深圳市皇庭天璽房地產開發有限公司為此次拍賣的主債務人，另外兩家公司為共同債務人。

此次交易由上海世茂建設有限公司、深圳市皇庭集團有限公司董事長鄭康豪提供連帶責任保證擔保，世茂集團控股有限公司承諾差額補足。

據了解，此次拍賣債權所對應的抵質押物主要是深圳皇庭天璽房地產公司、深圳皇庭城市廣場公司、深圳皇庭房地產開發公司的100%股權。

具體資產是深圳皇庭大廈的158套辦公用房，共25層，建筑面積合計52523.49平方米。該項目是深圳福田區的一棟在運營寫字樓。

另外，這三家公司旗下資產還涉及到深圳的三個舊改項目。深圳市皇庭天璽房地產開發有限公司為深圳龍華區龍華街道清湖片區城市更新項目的申報主體，深圳皇庭城市廣場公司為寶安區新安街道公路局西側片區城市更新項目的申報主體，福田區的下梅林城市更新項目也在深圳皇庭房地產公司名下的核心資產之中。

查詢天眼查App發現，這三家房地產公司均為中國華融成員，同時穿透股權后發現，三家公司的背后股東也有中植系和世茂集團的身影。

以共同債務人深圳皇庭房地產開發有限公司為例，該公司的法定代表人為現皇庭國際董事長鄭康豪，實際控股人為寧波梅山保稅港區財達投資中心（有限合伙），執行事務合伙人為華融資本管理有限公司，持股比例達到67.09%。

另外的主要股東深圳市榮晟善居實業有限公司持股比例31.91%。該公司的股權構成中，世茂旗下的南京世茂新發展與中植創信投資有限公司的企業，持股比例各占50%。

從本次拍賣的資產構成看，主要是位于深圳的辦公物業以及在推進中的舊改項目，能否通過拍賣找到接盤人，在目前的市場環境下并不樂觀。

業內人士認為，除了對接手人的資金實力是一大考驗外，也要考慮到當前房地產資金狀況、大環境以及此類項目的投資前景和債權的風險與收益情況等因素。

目前，深圳商辦寫字樓市場表現較為低迷。

據第一太平戴維斯統計，截至今年三季度末，深圳甲級寫字樓空置率高達28.3%，為四個一線城市之首，遠高于同期北京的19.5%、上海的19.1%和廣州的20.9%。

與此同時，寫字樓的租金也下滑至12年前。今年三季度深圳甲級寫字樓的平均租金已降至每平方米每月168.9元，租金指數環比下降3.1%、同比下降5.1%，環同比降幅分別擴大2.0及2.2個百分點。

接下來，深圳還有大量的新增寫字樓公園。據統計，2023-2026年，深圳每年商辦的供應量仍在150萬平方米左右。如果空置率持續上升，再加上供大于求的背景，也會影響接盤方的預期收益率。

目前深圳市場上，同樣大體量的商辦類資產被拍賣的典型案例還有深圳世茂深港國際中心。11月16日，該項目在降價26億后的二次拍賣中再度流拍。雖然最新的拍賣底價較評估價已經打了6.4折，但總價仍高達104.35億元。

在當前的市場環境下，這類起拍價高、難以去化的商辦資產，很難找到合適的買家。